王婉佩

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  3月中旬，深圳新興二手房中介平臺中躍地產，在店鋪門口打出瞭零首付的廣告牌吸引客戶眼球，聲稱深圳任何小區任何房子都可以做零首付。

  在信貸緊縮下，深圳零首付重出江湖，這在多數銀行內部人士看來似乎不可思議。但本報記者調查發現，這與2007年以前出現的零首付不同，並非銀行直接接受零首付按揭貸款，而是在中介與銀行配合操作、通過前期墊資首付後，再以較高的利息從銀行套現出來。

  這種操作手法背後，實質是銀行不願意接受高成本低利潤的房貸，而在變相做利息更高的其它貸款。

  零首付重現

  2007年以前，零首付購房在深圳十分常見，大部分投資客都是采用空手套白狼的方式從銀行套錢出來做投資。不過，這在銀行緊缺的時代，就顯得尤為異常。目前，深圳打出零首付招牌的也僅僅是中躍地產一傢地產中介。

  據中躍地產深圳坂田店的業務員小王介紹，先由中介墊資購房，而背後的資金實質是宜蘭壯圍農地貸款來源於銀行，將紅本拿到手後，再從銀行做抵押，以消費貸形式套錢出來，客戶隻需支付中介的服務費，則可做到零首付購房，中介隻需收取4%的服務費，以及短期墊資的利息。

  "正常從銀行貸款是不可能做到零首付的。"而據中躍地產內部另一位經理介紹，通常的操作方式是，三成首付分三個渠道解決，做完工資流水賬後，比如1萬的工資可以從銀行貸款15萬，另外再通過將房子做高評估從銀行套現，中介再墊付一成首付。

  據瞭解，中躍地產是2013年才成立的新中介，在短短幾個月內，已經擴展到四十多傢店鋪，主要位於關外，關內僅在羅湖和前海佈點。其內部員工告訴記者，公司有自己的銀行資源，未來還將繼續擴張，目標是準備運作上市。

  記者調查發現，中躍地產的各個門店業務員所說的操作模式並不一致。上述經理表示，3月份才開始推出零首付業務，很多業務員還不很瞭解操作方式，難免說不清楚。

  就連銀行內部人士也覺得這不可思議。但上述經理解釋稱，目前的零首付，與2007年以前的操作手法完全不同。以前不需要這麼麻煩，隻需做高房屋評估價，銀行就可直接放貸出來，現在銀行縮緊信貸，操作會更為復雜。

  "專門有機構幫忙做社保和工資流水，也有銀行專門做高利貸。"深圳中原地產一位置業顧問小李告訴記者，去年，一些投資客集中的高檔樓盤，如星河丹堤、聖莫麗斯、水榭山，一套1500萬元的房子，可以評估到2000多萬元，一分錢不出，還可從銀行套多餘的幾百萬出來。

  事實上，一直以來就有零首付的機會存在，通常是通過高評估和裝修貸款組合套現。但據本報記者瞭解，今年以來，銀行已紛紛將這些高檔樓盤列入黑名單，無法再做高評估套現。因此上述經理表示，也並非所有的房子都可做到零首付，通常年份太久的老房子，就沒辦法從銀行做到高評估，且他們針對的主要是首次置業，隻需解決三成首付，而二次置業首付需七成，中介要墊付的資金太多，風險較大。



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  而據本報記者瞭解，銀行參與的背後，實則是銀行不樂意直接放房貸，變相以高利息放款。

  "當然，我們墊資的錢其實也是從銀行來，自己沒那麼多錢，隻是我們需要收取3分的利息。"中躍地產業務員說，墊資月利息是3分，但時間較短，一般最多一個月左右，首付50萬元，交給中介一個月利息大概1.5萬元。

  近期，銀行對於首套房貸利率都偏緊，隻有極少數銀行依然維持基準，如工行、農行，而中行較為苛刻，需要100萬以上才維持基準，否則依然上浮5%，其他上浮5%的銀行包括光大、交通、招商等，建行、浦發、深農商、興業、中信等已上浮到10%，還有少數銀行上調到20%，如廣發。而民生銀行從去年年底就開始停止房貸，至今未恢復。

  深圳某商業銀行客戶經理說，目前按揭房貸首套房大多隻是上浮10%，基準利率是6.55%，上浮後也就7.2%，對銀行而言，利潤太低，而消費貸月息至少是1分以上。

  深圳一傢大型評估公司業務主管經理告訴記者，除四大行外，一般的銀行不肯放房貸，如平安銀行早就停止瞭該項業務，主要是目前銀行拉存款難度大，且成本很高，銀行更願意做企業貸，無需抵押物，利率通常上浮30%-40%。現在銀行采取的策略是，對貸款的公司審批排隊，從高到低，誰願意承受貸款利息越高的，就先放誰的貸款。

  平安銀行一位個貸經理鄒先生也告訴記者，並非他們一兩傢，目前很多銀行都不做房貸業務。因此基準利率幾乎沒收益，四大行資金充裕，同時背負著放款義務，必須要放款，但商業銀行可以選擇利潤更高的業務做。

  鄒經理說，房子可以從銀行抵押貸款，通常可以貸七成，但作為消費貸，利率上浮30%以上。不過目前基本上要求客戶要有公司主體，成立兩年才能貸款，而公司貸款利率普遍能上浮40%-50%，對銀行而言，這才是最好的客戶群體。

  "住房貸款不僅成本高利潤低，且期限太長，通常是二三十年，這也會影響銀行的存貸比。"寧波銀行一位客戶經理說，銀行如今首要考慮的是資金成本，做任何業務首先看收益高低。據悉，他們銀行目前主要開展一些中間業務，比如承兌匯票，企業有保證金，在銀行放3個月、6個月，以活期存款方式結算，成本較低，而一般企業放貸款都是上浮30%、40%。

新聞來源http://sy.house.sina.c房屋二胎銀行有那些om.cn/news/2014-04-06/08162676729.shtml

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