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內容來自sina新聞

降息能否迎來樓市春暖

??羊年利率“第一降”,顯然會對樓市形成利好刺激。從短期來看,會導致成交反彈並促使樓市走出低迷態勢。不過不同城市所受影響各不相同,一線城市房價有望微幅反彈,而三、四線城市仍然面臨去庫存壓力。

??降息利好樓市

??2月的最後一天,央行意外宣佈降息,啟動羊年利率“第一降”。

??在2月4日央行首次降準後,央行再次出手。2月28日傍晚,央行宣佈降息:自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點並擴大存款利率浮動區間。

??而在此之前,央行進行瞭一次非對稱降息。在2014年11月22日,央行在時隔兩年多後首次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中,金融機構1年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;1年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。

??此次降息極有可能並非“最後一降”。多傢機構預測,在2015年央行還將實施兩次銀行存準率下調,每次下調0.5個百分點,另外還將實施1~2次利率下調,每次下調0.25個百分點。

??經濟增速降低,通縮壓力加大,加之樓市在春節前再次陷入低迷態勢從而拖累宏觀經濟,成為此次降息的主因。同策咨詢研究部總監張宏偉分析指出,從經濟“穩增長”的角度來講,市場需要降低融資成本、釋放流動性刺激經濟復蘇。

??除瞭刺激經濟之外,降息對樓市而言肯定是“利好”。業內人士分析指出,降息最為直接的作用是導致購房者按揭貸款成本下降,從而使得市場成交將趨於活躍。舉例說明,此次利率調整後,如果申請房貸100萬元、20年等額本息還款法,降息後如果按照基準利率計算,月供將減少144.38元,全年可減負1732.56元。如果能夠申請到9折優惠利率,房貸成本有望進一步減少。

??與此同時,房企融資成本也將小幅下調,從而促使其主動調整定價策略。滬上某房企銷售負責人呂先生表示,成本的下降,會讓房企在制定價格策略時有不小的操作空間,比如在保證合理利潤水平的前提下,讓利給購房者。

??樓市或現“小陽春”

??受降息影響,會引發樓市成交反彈,從而引發樓市成交“小陽春”。

??此次降息,對於處於階段性低谷的樓市而言,恰似一場“及時雨”。根據國傢統計局的數據,與2014年12月相比,2015年1月70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有64個,上漲的城市有2個,持平的城市有4個。2014年12月份結束瞭連續3個月70個城市價格無上漲的狀況,到瞭2015年1月份,房價止跌或上漲態勢的城市數量在開始增加。由此可見,在樓市即將回暖之際推出降息措施,無疑會加快樓市止跌反彈。

??德佑地產市場研究總監陸騎麟表示,從歷年的經驗來看,降息必將在後面幾個月內對房地產市場帶來強大的利好,尤其是對成交量的提升作用將會非常明顯。德佑地產研究部數據顯示:2月,全市商品住宅的成交量為42.3萬平方米,較1月下跌44.%。雖然在年後還未有開發商有入市計劃,但年前一周內開發商集中推出瞭一批房源,預計這批房源在央行降息的作用下在3月會有大幅度的成交,預計3月的成交量也會隨之有明顯的提升。

??此次降息雖然能夠刺激市場需求,但力度可能不及去年年底。有分析認為,上次降息後,刺激房地產成交在去年年底放量,在前期剛需集中釋放後,本次降息對房地產市場的刺激可能不及上次。

??市場勢必分化

??此次降息,以及未來還有可能會出現的降準、降息,對不同城市將帶來不同影響,市場走勢出現明顯“分化”。總體來看,一線城市房價可能會愈發堅挺,而深陷去庫存泥淖的三、四線城市,卻仍然得堅持“走老路”。

??專傢分析指出,對於一些基本面較好的城市,此次降息將致使市場出現回暖跡象。張宏偉表示,從去年下半年以來,兩次降息一次降準對於房地產行業需求釋放會起到刺激作用,並且樓市變化馬上會反應出來。尤其是春節後,在降準降息等“救市”政策刺激作用之下,開發商將會加快推盤節奏,樓市也將加速去庫存,基本面良好的城市將快速回升。其具體表現為,一線城市樓市房價步入上漲通道,甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程,存銷比開始普遍降低,15個月以下去化周期的城市房價穩中有升,比如合肥(樓盤)、南京(樓盤)、南昌(樓盤)、蘇州(樓盤)、石傢莊(樓盤)等城市。

??但對於大多數三、四土建融高雄大社土建融線城市樓市而言,“跑量”主題將不會改變,因為庫存量大去化周期長,還是要堅持去庫存。比如溫州(樓盤)、寧波(樓盤)等去化周期超過30個月的城市,在未來很長一段時間內,必須面對消化存量難題。

??如果後續央行繼續降準降息,樓市還會出現哪些變化?張宏偉表示,樓市基本面將進一步好轉,預計下半年一線城市“買漲不買跌”的特征將越來越突出;大部分二線城市在加速去庫存的過程中市場基本面表現將趨於合理,房價將步入穩步上漲的通道,但不排除仍然有少數城市有去庫存的壓力;對於三、四線城市而言,因為庫存量大去化周期長,還是要堅持去庫存。

??購房如何應對

??降息將影響樓市,那麼購房者又該如何應對呢?首次置業者是否還需繼續等待觀望,而改善型購房者是不是該出手?

??專傢表示,購房者可以把握政策紅利二胎利率“窗口期”。簡單來講,購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律,趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房,也趁目前開發商資金面仍然相對緊張的階段,擇機入市,把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

??對於首套房置業者來講,由於降準降息等“救市”政策的刺激,那麼也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供瞭市場機會。應該說,未來幾個月仍然是自住需求最佳的購房時間窗口,在接下來的一段時間內,首套房自住需求將繼續支撐整個房地產市場成交量回暖。

??而對於改善型需求來說,降息也會帶來相應的入市機會。與首次置業者一樣,降息帶來最為直接的影響是降低貸款成本,因此加大瞭改善型需求入市的意願。此外,包括松動限購、限貸等措施,也使得改善型需求的限制減少,大大降低瞭其入市阻力。

??當然,目前市場去投資化主題未變,因此對於投資性需求而言,目前仍無機會。從2013年以來,投資房產幾乎無法產生增值收益,相反,還有可能要面臨因為房價下跌而虧損的尷尬局面。雖然流動性的釋放使得通脹預期增加,但考慮到未來房價不可能出現大幅度的上漲,因此投資房產仍然不是最佳選擇。


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