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長沙邁入多元商圈時代
主持人語
長沙即將邁入地鐵時代，越來越多市民感受到時代的脈搏跳動。人們不禁要問：地鐵來瞭，我的房子會升值嗎？
此外，在城市用地高度緊張的背景下，地鐵的開通，將帶來地鐵地下商業的發展。但我國地鐵商業還處於探索性發展階段，市場盈利水平較低，長沙將采取何種開發模式也備受關註。
到2020年，長沙中心城區建設用地將擴為630平方公裡，市域總人口增長至1000萬左右，開通7條地鐵線。軌道交通的發展會帶來哪些讓人欣喜的變化？
長沙地鐵2018年建成1-5號線
黃握瑜(長沙市規劃局編制處處長)： 軌道交通線網規劃瞭12條線路，是"米字形"的構架，骨架線網"雙十字"擴展，這個構架與整個城市組團式發展，"一主兩次六中心"的結構相吻合。
其中，1-6號線是主幹道線路，7-12號線是加密線路，與此同時還規劃瞭市域線網，主要是加強中心城區與寧鄉、瀏陽等的銜接。
我們註意到整個交通樞紐的組織，要通過軌道交通進行銜接，打造綜合交通樞紐，包括汽車西站、南站都是樞紐站。像火車站片區、武廣片區、黃花機場片區，這些片區都是將來重點打造的交通樞紐地區。
在建設規劃中，1-5號線是近期建設，預計2018年建成，到那個時候軌道交通就已經成網，骨架基本形成，能夠支撐城市總體規劃提出的"一主兩次四組團"的基本結構，進一步優化城市空間結構。
房貸第二順位銀行貸款全省皆可處理 五一廣場和芙蓉廣場地下空間出讓30年經營權
曾浩寧(長沙市軌道交通集團有限公司投融資經營管理部)：2013年以來，軌道集團及下屬各子公司在經營業務板塊取得瞭喜人成績。首先，武廣片區在土地市場成功掛牌出讓4宗土地，總用地面積共計398畝(凈用地面積308.49畝)，實現土地掛牌收入21.22億元。
其次，五一廣場和芙蓉廣場地下空間項目以投資換經營權模式，成功出讓30年經營權。開發商投資7.3億元資金，未來將形成約90000平方米軌道物業。項目運營後，還將收取9.5億元經營權費。長沙火車南站西廣場及杜花路地下商業空間通過競價招租，獲得每年不低於1000萬元租金收益。物業開口項目已有9個獲得市政府批示同意，預計新增軌道物業資產約54000平方米。以上物業項目產權由軌道公司自持。
最後，地鐵2號線站點內自動售貨機場地租賃項目、ATM機場地租賃項目、站內商業項目、站內便利店項目等，預計每年可實現非票務收入8500萬元。
相較於巨額投資支出，經營收入可謂是杯水車薪。前幾年，軌道交通線路的造價約為5億元/正線公裡，而今年造價成本已飆升到7億元/正線公裡。1號線總投資140億元，2號線總投資129億元，3、4、5號線及2號線西延線總投資600多億元，全部需要依靠自身的經營性物業來籌資。經營開發隻能在現有資源的情況下使得效益最大化，才能使得地鐵可持續發展。
政府可聯合開發商共同運作地鐵地下商業
陳義生(中信地產湖南省中信控股有限公司副董事長)：中信地產2004年落子長沙，投資100億元建設長株潭融城中心中信新城，就是看中瞭有2條地鐵(即地鐵1、5號線)和長株潭融城商圈巨大發展前景。
長沙中信新城是復制的深圳中信新城廣場。深圳中信城市廣場，通過地鐵和地鐵商場聯通中信廣場的購物中心和辦公樓宇，實現無縫接駁。該項目模式是：政府將地下空間的土地使用權拍賣出讓給開發企業，開發企業與市地鐵公司合作開發，市地鐵公司占10%幹股，開發企業統一投資、建設和運營管理。項目運營很成功，成為國內第一個拍賣地下空間開發權的成功案例。
很多商業地產運營商有較豐富經驗，長沙可發動地鐵沿線開發商共同運作。中信集團用這個模式在廣東汕頭經濟特區又打造汕頭中信濱海新城，總投資近200億元，就是打通海底隧道，新區160多平方公裡的城市運營包括地鐵等許多基礎設施建設都由中信地產負責。
向一線城市取經，合理規劃地鐵地下商業
楊虹薇(合富輝煌集團湖南公司董事總經理)：截止到2013年，北京地鐵物業總額相比十年前上漲8倍左右。上海，十年前的商鋪是2萬元/平方米，截止到2013年是16萬元/平方米。到2013年，廣州整個住宅翻瞭7倍左右，商業價值提升9倍左右。一線大城市反映出地鐵物業的回報是非常優厚的。
地鐵來瞭之後，長沙會從單核商圈變成多元商圈，並帶來商業業態的革新。廣州番禺至少有三個以上的美食城，商業業態的聚合度更高。現在長沙整個商業業態還比較混雜。
從各城市的地下商業情況看，北京對地下商業的限制管理比較嚴格。上海和香港的地下商業非常繁華，長沙地鐵地下商業有非常廣闊的發展空間。
我建議，長沙規劃部門應該要到一線大城市去取經，最好能夠找到對地下商業經營、管理有經驗的專業公司，對長沙的地下商業進行合理的規劃和定位，開發才會有序，才不會一窩蜂都搞休閑商品城或美食城。
地鐵不一定帶來購買量，慎選經營業態
尹元元(湖南商學院市場營銷系主任、副教授)：據湖南商學院課題調查顯示，截至2012年底，長沙有近14.5萬個商業網點，商業總面積在全國省會城市中名列前茅，長沙市在建、規劃建設城市商業綜合體達36個之多。如果僅是長沙市人消費的話，現有商業已經飽和瞭。
去年，我在歐洲學習瞭半年。按照中國的概念，越是熱鬧的地方，商業價值越會很高。但是，歐洲恰恰相反，最便宜的地方就是在社區中心租房子的地方。歐洲的商業實現瞭點、線、面的結合。
地鐵商業分為三類，便利店、地下商業街和商圈中心。巴黎地鐵、柏林地鐵，都能夠見到便利店、商業街、新北市二胎年息借貸增貸轉貸綜合體。很多國傢是先有地鐵形成，後有房產開發。中國的模式不一樣，很多情況是先開發區域，再運行地鐵。
地鐵來瞭，短期內看不出商業格局會有很大的變化。地鐵拉動瞭人流量變化，但人流量不一定轉化為購買量，作為開發商和經營者，要慎重、合理地規劃商業業態，希望長沙市的商業有序地發展。
地鐵與公交、長短途客運構造綜合交通樞紐
彭鏡兮(長沙西中心綜管部副經理)：長沙作為全國性綜合交通樞紐城市之一，城市的快速發展，使得土地資源和交通資源的壓力加大。因此，加快綠色交通發展，是提高長沙城市發展質量和"兩型社會"建設成效的重要內容與緊迫任務。
從長沙地鐵規劃上來看，2號線直達梅溪湖， 3號線和4號線貫穿洋湖垸和濱江新城，多條地鐵線串聯大河西，長沙正在"一路向西"快速發展。
長沙西中心是即將開通的地鐵2號線一期工程的首末站點，包括地鐵軌道換乘站、城市公交總站和長短途客運站，采用TOD模式建設，將"交通樞紐+商業綜合體"結合，在借鑒香港西九龍樞紐、上海虹橋綜合交通樞紐的建設經驗上，將零換乘、多層次立體交通、智能信息化交通體系(ITS)等理念引入城市綜合體開發。
龐大的地鐵客流由於其構成的復雜性以及對服務的需求，必然增加沿線商業的發展潛力。
長沙市的商業網點由平面變立體
劉海林(恩孚集團副總經理助理)：恩孚集團也屬於外來企業，恩孚財富嶽麓項目位於市政府商圈，建立瞭高水準的寫字樓，附近也有地鐵線經過，我們對地鐵的開通一直比較期待。個人認為地鐵對寫字樓是一個利好消息。地鐵的廊道效應，使得地鐵沿線將出現商圈組團，商圈形成將帶來寫字樓市場的發展和繁榮。
我一直認為地鐵和互聯網有一定的相似之處，它們都能夠拉近人與人之間的距離。隨著地鐵的開通，長沙市商業CBD可能會增多，而且功能分區會更加明顯。
羅文科(麓山楓情項目)：長沙城市格局有點類似於成都和南京，長沙商業網點遍佈密集，地鐵開通後，長沙市的商業網點隻是由平面變成立體，更便民快捷而已。
高鐵開通後，我在廣州的朋友總是相約在廣州喝早茶、來長沙吃夜宵。同理，地鐵和高鐵的無縫對接，長沙人的置業方式和生活方式也會發生改變。地鐵將引導置業人群選擇出行方便及提高生活品質的近地鐵物業，帶動和提高地鐵沿線的商業人氣和價值。
主持人：潘昭暉 侯亮
文字整理：張芳圓
攝影：餘志雄
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-26/09014015882.shtml
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