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  開弓沒有回頭箭。對於五洲國際來說,上市沒有失敗這個備選項。如果上市折戟,因上市導致的費用就會成為昂貴的沉沒成本,同時,上市前猛烈擴張導致的債務壓力將使公司陷入困境。

  過去三年來,五洲國際銀行和信托借款從3.2億激增到24億,在建項目體量和規劃項目規模分別高達200萬和410萬平米,而其2004年成立以來的竣工面積也不過120萬平米。顯然,為準備此次上市,五洲國際顯著加快瞭項目拓展力度。2012年底,五洲國際凈負債比率高達84.6%,顯著超出行業均值。

  新北五股土地貸款新浪樂居深度報道記者 張盈/文

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-12/18452249114.shtml

內容來自sina新聞民間二胎借款利率年息

  6月11日,五洲國際(1369.HK)在香港聯交所公告,將以招股價區間較低值1.22港元定價,6月13日掛牌。在發行價折讓,並支付高昂的發行費用後,五洲國際終於闖關成功。經歷前期意外風波的五洲國際,下一步上市後的股價究竟會呈現什麼樣的走勢?成為資本市場相關人士的關註重點。樂居深度報道匯總》》

  五洲國際此次公開發行集資額13.91億港元,但扣除包銷傭金及全球發售的募資凈額僅為13.28億港元。其曾在招股文件中披露,預計上市開支為2500萬港元,但上市費用高達6280萬港元。

  每平米近3000元的建安成本構成成本開支的大頭。過去三年來,五洲國際毛利率穩定在50%左右,超出萬科、保利十幾個百分點。雖然毛利率較高,但其資產周轉率為0.25,並不輸於行業均值。2012年,五洲國際扣除投資物業公平值收益的凈資產回報率超過30%。

  同時,五洲國際過去三年來來自物業銷售收入的占比一直超過9成,這與其商業地產運營商的定位多少有點名不副實。



  此外,為籌劃聯交所上市,五洲國際過去三年已支付與上市有關的費用2525萬港元,加上此番上市費用,其最終上市及相關費用約為8805萬港元,占集資額6.3%,無疑這是一個較高的比例。顯然,舉報信風波導致的澄清和宣傳開支,讓五洲國際上市費用高企。

五洲國際低價闖關IPO 股價前景受關註

  近幾年來,中資金融機構在香港的話語權有瞭顯著的提升,五洲國際最終能夠闖關成功,也受益於這一趨勢。在這宗募資規模隻能算中等的公開發行中,交銀國際、廣發香港、麥格理和第一上海擠進瞭承銷團,其中交銀國際還擔任主承銷商。

  面向內地投資者募集的QDII基金已經成為香港資本市場的重要參與力量。交銀國際和廣發香港兩大中資機構加入,據稱,來自內地的資金成為五洲國際獲得足額國際配售的關鍵因素。

  相關資料顯示:2012年,五洲國際平均銷售單價為8400元/平米,土地成本占比約10%。由於項目選址三四線城市或中心城市的新興開發地區,其土地成本優勢將長期保持。

  目前五洲國際1.22港元招股價落在1.15~1.5港元招股區間的低端。五洲國際此次公開發行11.4億股,占發行後股本的25%。以1.22港元發行價計,五洲國際每股凈資產為0.65港元,發行價與每股凈資產的比值僅為1.88倍。業內人士預計,如果沒有前番風波,五洲國際招股價本該在1.15-1.5港元的中位數以上,目前招股價已經調低。

  五金、建材等鄉鎮綜合體定位,五洲國際在細分市場取得瞭階段性的成功。雖然項目銷售良好,但租金回報率偏低確實不爭的事實。在已竣工的8個項目中,五洲國際自持瞭14萬平米,2012年年租金約220元/平米。

  受招股定價期間的舉報信風波的影響,五洲國際香港公開發售部分未獲得足額認購。共接獲692元份申請表格,合計認購6497萬股,僅相當於香港公開發售可供認購股份約57%。國際發售部分則獲輕微超額認購,經劃撥後國際發售的最終數目為10.76億股。

  香港公開上市後,五洲國際將搭建低成本融資通路,在提高投資物業比重上有瞭更高的自由度,重銷售、輕運營的高速擴張戰略也有瞭修正的契機。否則,對與零售店買傢而言,在支付高昂的買價後,卻沒有租金回報,這無疑是一項龐大的沉沒成本。

6月11日,五洲國際在香港聯交所公告,將以招股價區間較低值1.22港元定價,6月13日掛牌

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王婉佩

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