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  表1:2013年1-6月八省市新建商業營業用房銷售面積與銷售金額同比增幅對比

  二手商業營業用房市場與新建商業營業用房的市場狀況正好相反。中金標準數據監測數據顯示,2013年1-7月,北京、上海兩個一線城市的二手商業營業用房的風險已經開始顯現,而其他城市則基本持平或相對小幅下跌。

  國傢統計局數據顯示,2013年1-7月,全國商業營業用房施工面積同比提升瞭21.7%,新開工面積同比下降瞭1.4%。這顯示,未來,潛在商業營業用房可能在一段時間內集中供應。但由於商業營業用房銷售客群的不同,在部分地區商業營業用房已經出現供給過剩苗頭的情況下,房地產開發企業盲目開發新建商業營業用房的熱情開始趨於理性。

  綜上,數據顯示,目前商業營業用房的市場狀況較為分化,由於已經在局部地區出現市場對商業營業用房後期價格走勢信心不足,在商業環境不穩定,京滬兩地二手房突然放量的情況下,市場風險可以已經在積聚,在此,建議購買者捂緊錢包觀望為主。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/09012389118.shtml

  雖然全國整體的價格以及銷售量仍在增長,但是從統計數據來看,部分省市目前商業營業用房(詳見表1)已經出現供給過剩的風險苗頭。

  自2013年以來,我國實體經濟發展疲弱,國傢統計局公佈的數據顯示,我國制造業小型企業的PMI從2012年7月到今年7月以來,均處於榮枯分界線50%以下,這說明,我國中小企業的經營非常困難。而商業營業用房的承租者主要是這些中小企業。

  此外,電子商務的興起極大的沖擊瞭商業營業用房的租賃。商業營業用房是實體店,電子商務的興起使得實體門鋪不再成為一個商店運營的必要條件,物流業的迅猛發展隻會使得這個趨勢進一步擴大,傳統商鋪的生存空間越來越窄瞭。

  (二)京滬商業營業用房供給激增

  2013年上半年以來,全國新房,二手房市場整體呈現出供需兩旺的態勢,交易活躍。國傢統計局的數字顯示,今年以來全國新建商品房總銷售面積3.91億平方米,與去年同期相比同比上漲35.6%,銷售額2.59萬億,與去年同期相比同比上漲52.8%。整體價格增加較多。從結構上看,住宅、辦公樓、商業營業用房的銷售面積同比上漲37.6%、35.5%和11.8%,銷售金額同比上漲56.8%,53.7%和22.4%。從中可以看出,商業營業用房的銷售面積增幅遠遠低於住宅和辦公樓,在三者銷售單價增幅基本相同的情況下,我們可以得出商業營業用房的市場景氣程度不如住宅和辦公樓。

  (一)全國新建營業用房銷售分化

 (二)京滬兩地租金價格上漲空間有限

  1、期房銷售增幅大於現房

  京滬兩地商業營業用房租金價格上漲趨緩除瞭市場供需因素外,還與商業營業用房自身的獨特性相關。商業營業用房的購買者一般是為瞭獲得出租或者經營收益,炒作性動機弱於住宅購買者。所以,商業營業用房的價格和其租金價格的聯動性非常強。

  從地域上來看,如果按照國傢統計局東部、西部和中部三大區域的劃分,2013年1-7月以來,我國各區域商業營業用房的銷售狀況呈結構性分化趨勢。其中,東部地區的商業營業用房銷售總體量價齊升,中部地區量升價平,西部地區量平價升。

  除支付能力有限外,京滬兩地的商業營業用房的租金水平已經較高,也影響瞭其租金價格的上漲空間。

  從表1可以看出,除天津、黑龍江、吉林、青海、甘肅和雲南六省市的新建商業營業用房的銷售目前已經基本處於有價無市的行情。

內容來自sina新聞

  從圖1可以看出,北京的供給總價2012年全年最低點是5月的613萬元/套,最高點是7月的918萬元/套,而2013年最低點是5月的556萬,最高點是7月的731萬,7月同比比較可以看到高點下降的幅度高達20%,整體的價格趨勢也是從2008年以來呈現罕見的整體下跌。

  表1、表2的情況顯示,天津、黑龍江、吉林、青海、甘肅和雲南六省市的商業營業用房市場銷售已經比較疲軟。未來,隨著新增供給及潛在供給的加大,原本已有價無市的市場的消化能力將更加疲弱,如果國傢及當地的經濟狀況沒有明顯好轉,從而帶動市場需求上升,一旦開發商的資金鏈出現問題,降價隻是早晚的問題。

  (三)京滬兩地新建商業營業用房仍屬安全

  雖然天津等六省市新建商業營業用房的風險已經開始顯現,但是京滬兩地的新建商業營業用房表現尚可。國傢統計局公佈的數據顯示,2013年1-7月,京滬兩地新建商業營業用房價量齊升。北京由於施工面積和竣工面積同比均呈下降趨勢,在北京房地產市場供求兩旺的市場行情下,可以預見,短期內,新建商業營業用房價格上漲的趨勢仍將延續。

  二、二手商業營業用房市場

全國商業地產風險積聚 京滬兩地值得關註

  (一)市場走勢分化

  (二)天津等六省市新建商業營業用房過剩風險顯現

  一、全國新建商業營業用房市場

  表2:2013年1-6月八省市新建營業商業用房銷售面積與銷售金額同比增幅對比

  從圖2可以看出,上海的供給總價2012年全年最低點是11月的435萬,最高點是1月的661萬,2013年繼續延續瞭2012年全年下跌的走勢,最低點是6月的234萬,最高點是2月的502萬,從去年年初開始一路下滑,以7月同比為參考已經下跌瞭36%。

  在供應量方面,2013年6月北京二手商業營業用房月度新增供給量234套,7月858套,上海6月二手商業營業用房月度新增供給量2027套,7月5611套。從兩組數據的對比中可以看出,京滬兩地在7月的月度新增供給量均陡然拔高,這很可能是由於6月銀行間市場短期流動性緊張造成的市場恐慌傳導到房地產市場,許多二手商業營業用房的業主不看好後期宏觀經濟走勢,因而集中拋售手中物業。

  更為重要的原因是,由於二手商業營業用房的業主看中的不是使用功能,而是盈利功能,二手商業用房近來不佳的投資收益回報也是業主拋售的一大原因。中金標準數據監測數據顯示,北京各類物業中,近一年來,在二手房市場,復合投資收益率最高的是住宅,其復合投資收益率高達33%,寫字樓次之,而商業營業用房的年復合收益率不足2%,甚至遠遠低於同期定存利率。既無利可圖,又不像新房業主希望炒房賺錢,拋售就成瞭一部分二手商業營業用房業主止損的方法。

  三、商業營業用房租賃市場



  (一)租金價格普遍上漲

  中金標準數據監測數據顯示,2013年1-7月彰化線西建地貸款,全國大部分城市商業營業用房租賃市場的出租價格呈上漲趨勢,大部分城市的租金同比上漲幅度超過10%,而北京和上海租金走勢相對較弱,北京同比增長5.8%,而上海同比下跌7.6%。



數據來源:國傢統計局

數據來源:國傢統計局

  從表2可以看出,除天津外,上市供給過剩的六省市中,黑龍江等五省市已形成與潛在形成的供給量還在源源不斷的推向市場。

  3、新開工面積增速放緩

  2、區域銷售結構性分化民間二胎 民間二胎手續費

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  國傢統計局公佈的數據顯示,2013年1-7月,全國商業營業用房自年初累計完成房地產開發投資5010.36億元,比上年同期的3974.60億元增長26.1%。全國完成商業營業用房銷售3065.67萬平方米,同比增加8.3%,其中現房銷售增長-2.2%,期房增長14.7%。從中可以看出,商業營業用房期房銷售增幅好於現房。究其原因,主要是當前的商業營業用房多是期房,現房剩餘相對上一年銷售總量較少。

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