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??2014年廣州二手住宅成交量是近5年來的低位點,而成交價也處於滯漲狀態。2014年年末的廣州二手房價幾乎回到一年前,全市10區均價18600元/平方米左右,比前年下跌瞭7.8%,而中心六區在22000元/平方米左右。2014年廣州二手住宅樓市,正式由賣方市場轉為買方市場。

??另外,2014年下半年,外圍四區二手樓成交面積環比跌幅明顯高於中心六區,其中番禺區這一現象表現尤為明顯,主要是番禺近郊一二手價格倒掛所致。

去年穗樓市觸底反彈 今年量價齊升不是夢

??去年,廣州樓市隨全國大流,先抑後揚,整體呈U形態勢,第三季度跌至谷底,第四季度實現反彈。而二手住宅則由賣方市場轉為買方市場。中介報告顯示,去年是房地產政策是最為寬松的一年,但去年廣州二手住宅成交量是近年來的低位點,成交價也處於滯漲狀態。至於2015年,業內專傢大多持樂觀態度,認為將量價齊升,但也有專傢認為,政策刺激能否持續尚未知,房企應做好應對多種可能性的策略。

??價升量跌 存量消化期超一年

??公積金貸款門檻將升 全年吃緊

??合富輝煌(中國)市場研究中心根據旗下代理廣州區域近100個項目,抽樣調查瞭1000名來訪客戶,調查顯示“930新政後,廣州樓市明顯有瞭改善和提升,全市客戶上門量普遍有15%~30%的上漲,成交量普遍有10%~20%的上漲。在成交量增幅超過20%的樓盤中,市區樓盤受帶動最為明顯,在9個成交量上升超過20%(對比政策出臺前)的樓盤中,有6個都來自中心區域。而且根據監測,部分項目在問卷調查期間並沒有任何營銷活動或降價促銷等措施,他們成交量的上升明顯是受到政策利好而導致的。

??二手樓市

??2014年9月30日,中國人民銀行和銀監會發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,規定貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下土融建融嘉義義竹土融建融限為貸款基準利率的0.7倍。二套已結清相應購房貸款的傢庭,執行首套房貸款政策。

??2014年3月24日,《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》(征求意見稿)及《關於我市住房公積金貸款有關問題的通知》(征求意見稿)開始公示,整體貸款門檻提高。廣州本市戶籍人口,申請貸款時已連續繳存住房公積金的時間由現行6個月以上(含6個月)提高至24個月以上(含24個月);外地戶籍人口則由目前12個月以上(含12個月)提高至36個月以上(含36個月)。

??此外,豪宅市場也呈現萎縮現象,2014年廣州十區兩市500萬以上物業成交面積共計84.88萬平方米,同比下滑2.7%。但降幅遠低於大市的(下滑)16%。其中尤以2000萬以上豪宅成交萎縮最明顯。

??由於2014年大部分時間廣州都實施嚴格的限購政策,成交嚴重受阻,全年(老十區)成交僅595萬平方米,同比下降16.1%。成交均價17729元/平方米,同比上升12.7%。其中中心六區(天河、海珠、荔灣、越秀、白雲、黃埔)成交量184.8萬平方米,同比減少4.1%,均價27345元/平方米,同比上升7.7%;外圍四區成交量410萬平方米,同比減少20.6%,均價13396元/平方米,同比上升10.5%。

??量價齊跌 轉為買方市場

內容來自sina新聞

??據中原地產研究部統計顯示,2014年廣州市二手住宅成交面積同比下降約40%左右。這主要受如下幾方面因素影響:一,2013年11月出臺“穗六條”繼續制約外地戶籍人士購房;二,上半年銀行頻鬧錢荒,商業房貸和公積金住房抵押貸款都極為緊張;三、一手樓庫存高企,頻頻降價促銷分流二手潛在客戶。雖然在2014年四季度信貸、貨幣寬松利好頻出,依然難以挽救全年二手住宅成交低位的局面。

??總價200萬元以下物業成交高達總量的2/3,其中超過8成來自外圍中小戶型(120平方米以下)。總價200萬~300萬成交占比達12%,同樣以120平方米以下產品居多,但主要來自市區及番禺華南板塊。58同城有關負責人認為,2014年底與年初相比,外圍消化壓力劇增,尤其是花都、南沙和增城。外圍各區當前存量消化都需要一年以上,花都2014年底消化壓力尤其大。

??成交價格方面,58同城統計顯示,自5月份以來,超過60%的二手業主下調報價。但是即便業主有意降價,客戶仍嚴重觀望,2014年整年基本為買方市場。

??政策

??銀行貸款利好不斷 刺激成交

??據合富輝煌(中國)市場研究中心監測,2014年廣州樓市新增供應890萬平方米(老十區,未計新增的增城從化),同比大增25%。但在政策作用下,全年成交量下滑超過16%。截止2014年年末,全市存量消化周期達18.4月。

??一手樓市

??隨後,人民銀行決定,自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,為兩年多來首次降息。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。此次降息是繼之前的“二套房貸新政”之後的又一利好,不但降低瞭買傢的購房成本,也降低瞭開發商的貸款利率。業界認為,這對樓市成交量來說有直接的刺激,剛需客戶入市更主動。

??2014年盤點

??

??此前,在滿足貸款條件的前提下,廣州市民在首套房公積金貸款結清後,可再次申請公積金貸款。而新政則提出,對已使用過住房公積金貸款的職工不予貸款。按照新公式,有些人群的貸款額度將減少50%左右。該辦法的公示,直接導致公積金貸款購房比例激增。合富置業數據顯示,去年3月,廣州純公積金貸款購房比例由2月份的30%增至47%。

??去年8月是“每月10億元”公積金貸款限額措施落地的首月。8月廣州公積金額度被搶光後,9月1日,廣州各大銀行新增貸款額度在兩小時內用完。10月11日,廣州市住房公積金管理委員會原則性通過《廣州市住房公積金個人購房貸款實施辦法》。根據新政,2015年廣州公積金貸款額度為140億元,比2014年減少瞭30億元,降幅17%。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/07305959098700088524991.shtml

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