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買帶租約二手房 需確定租客是否放棄優先購買權

  就成交總價來說,"帶租約"房源價格分"解約"和"續約"二種。前者由於業主提前和租客協商,用一個月的房租回報或免費租賃為條件,提前與客戶解約。故成交價格與一般不帶租約房源等同。而"續約"則自買賣合同簽訂當日起,租金歸於購房者所有,直至租賃合同正式到期。此類房源由於購房者購入房源後可能承擔一定責任,面對急售的業主往往存在議價空間,總價有時還會比一般市場價格低一些,能便宜3萬-5萬元。

  據《新聞晨報》報道,隨著上海國際化地位不斷提高,一些旺租板塊帶租約的二手房成交比重也越來越高。其中,閔行七寶此類房源的成交占比最高,可達5成。對購房者來說,買帶租約房必須考慮原租客"解約"或"續約"的問題,"解約"之前需要租房客確認放棄優先購買權,如果沒有簽訂"同意書",租客有權優先購買現在住著的房子。



  而如果購房者不急於入住,則可選擇與承租人"續約"。這樣情況的購房者,多為本人有租約在身、不急於入住的購買人。如七莘分行最近成交的一套佳寶新村的49平方米總價128萬元的房源,由於購房者是外省市來滬務工人員、本人也是租房一族,再加上春節期間回傢、不急於裝修。故允許房客租住到明年5月租賃合同到期自動解約。

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內容來自sina新聞

  而出售"帶租約"房源的業主,多為拆遷分得多套房源或擁有兩套小戶型的群體。多為希望提高居住水平,"以小換大"或"二換一"購買面積更大、地段更好的物業。

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  其中七寶成為閔行區的主要旺租板塊之一。且10月淡季行情中,該板塊內租金全面上漲瞭5%-10%,但仍受到市場追捧,板塊房屋價值可見一斑。就分佈樓盤情況來說,帶租約房源主要分佈在佳寶新村、萬科城市花園、黎明花園等一些鄰近地鐵9號線,出行較為方便的熱租小區。其成交均價在2.1萬-2.6萬元/平方米左右,成交面積多為小戶型,45-95平方米的1房至2房。

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  不過,在更為成熟的旺租板塊,如徐匯康健、閘北彭浦等,上述兩種情況對市場價格沒有太大影響。由於購房者多為急於自住、或希望結束前租約後裝修另租高價的群體,所以多數業主都會提前"解約"。而少部分的"續約"情況,由於購房者對板塊的地段、配套等方面的高度認同,也認可現有租賃情況,故業主方面一般也並未降價。

  21世紀不動產上海區域分析師黃河滔指出,一般需要房東"解約"的購房者,多數是急於裝修入住的婚房購房者、或小孩讀書的學區房購房者。而這樣的情況下需要註意,"解約"之前需要在租房客確認放棄優先購買權,如果沒有簽訂"同意書",租客有權優先購買在住房源。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-10/07352488107.shtml

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