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  本報記者近日從佛山國土部門獲得權威數據,據統計,過去三年佛山共推出商住用地1624.01萬㎡,按照商業地產配套占總體量的10%到15高雄那瑪夏土地貸款%的比例計 算,在限購三年裡,佛山新增的商業用地至少在162萬㎡以上。在限購政策不變的情況下,未來佛山商業用地的供應還將遞增,佛山商業地產該何去何從,考驗著 開發商的智慧。

  除瞭購物中心以及寫字樓等商業項目在過去三年集中爆發之外,商業地產的另類產品公寓也在去年成為樓市"熱點產品"。去年上半年,南海萬達的SOHO公寓開售,兩棟公寓共計2000套SOHO產品,兩次開盤均在2小時內迅速被消化。

  【業界聲音】:商業項目利於拉動城市消費力

  【商業地產井噴】:商業地產供應量翻瞭近一倍

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08444005211.shtml

  可以說,限購令把商業地產變為瞭投資者主要的投資渠道。同時,在城鎮化進程的大背景下,佛山的商業地產已經從傳統的商鋪向城市綜合體轉變,宜商宜居的公寓、寫字樓項目在短時間內上市,造成瞭佛山商業地產市場繁榮景象。

內容來自sina新聞

  針對限購之後出現商業地產項目井噴的情況,業內人士有褒有貶。目前,市場上流行的一個聲音是:商業項目太多瞭,存在過剩危機。南海廣場有關負責人稱,就目前佛山的人口規模,商場多瞭點。保利水城副總經理歐雨珊也認為,商業體過剩已成定局。



  但是也有人有不同觀點,印象城總經理林文彬以季華路舉例說,盡管商業項目大多紮堆在這裡,但目前季華路沿線重點推進的項目中,高端寫字樓、都市型產業的 發展,必然會為佛山引入不計其數的就業群體。季華路上的商業綜合體目前來說可能是過剩的,但長期來看,決定城市綜合體是否過剩的因素是城市的消費力,如果 佛山發展得快,流動人口尤其是高素質的流動人口增多的話,這些商業綜合體的消化是不用擔心的,如果流動性消費不足,經過競爭後肯定會有一些退出商業地產的 舞臺,而留下來的才是真正有利於城市發展的。曾在新加坡商業購物中心工作多年的彭先生認為,佛山的GDP總值高達6700多個億,幾百萬方的零售商業體量 對佛山而言並不誇張。以新加坡為例,目前新加坡常住人口500多萬,跟佛山常住人口的規模大體相當,但新加坡的購物中心更多,因此,佛山未來的商業前景仍 然可觀。但是,需要註意的是,新加坡是經過瞭30多年的發展才有瞭現在的商業規模;但佛山這個市場似乎是同一時間爆發瞭這麼多的商業體,近幾年發展迅猛, 因此可能會迎來一輪洗牌。

  該負責人表示近年來對於商業 用地的推出量確實在增加,而此舉則與限購和地方政策鼓勵有關系。"前兩年佛山市實施限購政策,商業地產是不限購的,所以商業資金大量湧入;同時,與住宅一 次性回收資金不同,商業土地由於有租賃稅收等資金可不斷回收,政府對於商業地產的鼓勵也多一些。"該負責人告訴記者。

限瞭住宅 火瞭商業

  商業公寓雖然是商業地產性質,但是在產品設計上打瞭擦邊球,宜商宜居,既可辦公又可以居住,因此 受到投資者的青睞。去年萬通國際開盤時,1.3萬元/㎡的售價加上地鐵口的區位優勢,讓項目極具吸引力,有投資者一次性購入幾十套。從事廣告、美容行業的 吳女士向記者透露,去年自己不少企業傢朋友投資公寓,有人一口氣在南海萬達廣場買瞭6套公寓,準備用來出租或辦公。

  目前,佛山公寓主要集中在中心城區,以禪桂兩區的季華路、千燈湖一帶居多,開發商也愛在地鐵口做公寓。公寓面向的人群是高級白領,目前佛山一房一廳公寓 租金可達1200~1800元/㎡。而中心城區公寓單價普遍在1萬元/㎡以上,部分產品價格高至1.8萬元/㎡。由於面積不大,公寓的總價也不算高,即便 是資金實力不夠充裕的人群,也可投資。

  佛山的商業地產項目井噴,與土地供應有最直接關系。記者從佛山市國土部門瞭解到,2011年~2013年,全市商住土地的供應量直線上升。三年下來累積 土地供應量為3331.34萬㎡,商住用地占所有土地總供應量的48.7%。其中,商住土地包括商業用地和居住用地。"商業地產占商住用地的比例最低為 0,最高為40%。"佛山市國土部門有關負責人表示,住宅的密度一般是30%,商住一體的項目,一般會把首層至2層做商業,平均下來,商業地產占到立體空 間的10%到15%之間。按照這樣的比例計算,把商住用地全部視為商住一體項目,那麼,保守估計這三年來,佛山的商業用地供應量至少在162萬㎡以上。事 實上,在這些數據中,有些用地是純粹的商業用地,那麼,佛山的商業用地供應量會遠超過162萬㎡這一數據。

  商業地產觀察之二

  2012年,佛山市土地總體供應量為1164.65萬平方米,其中商住土地為551.12萬平方米,占土地總體供應量47%

  限購令的實施,最大的功效體現在住宅的投資通道被堵上瞭。部分市場資金開始把目光投向瞭商業地產,於是造成瞭商業地產市場成交活躍。

  投資者:商業地產成投資主渠道

  3月18日,佛山限購已達3周年。限購這3年來,佛山住宅和成交穩中有升,整體表現平穩。與住宅市場的"淡定"截然不同的是,佛山的商業地產這3年來出現瞭爆發式增長,以大型零售商業體和寫字樓作為主要業態構成的大型商業綜合體的供應量在之前的基礎上翻瞭一番。

  記者查閱南海區房地產協會有關統計數據,2013年上半年南海區新建商品房合同登記銷售額為172.44億元,而商業、金融和信息用房銷售就達到瞭21.01億元,占總體銷售額的12%,可見交易非常活躍。

 開發商:兩條腿走路更穩健

  近年來房企開始走上瞭規模化經營的道路。三年前還一直堅持隻做住宅不做商業的萬科地產,在佛山兩個核心項目南海萬科廣場、佛山萬科廣場佈局瞭公寓、購物 中心、寫字樓等商業業態。作為世界500強企業綠地進入佛山的扛鼎之作,禪城綠地中心也有一定體量的零售商業和寫字樓......越來越多的開發商進入綜合體領 域。

  在這些商業項目中,尤其是購物中心,開發商不願隻扮演開發者的角色,而是以經營者的姿態角逐佛山商業。這與地產商平衡經營、長期發 展的理念有關。平衡經營的模式規避瞭單向經營的風險,國內不少開發商采取"兩條腿"走路的方式,銷售與租賃"兩手抓"。"住宅的開發和銷售受政策的影響很 大,風險性高,反而是商業地產,擁有持續的資金回報,這也是地產商要兩條腿走路的重要原因。"業內人士李先生說。

 政府:政策鼓勵促商住用地增加

  擦邊球產品商業公寓掀起投資新浪潮

  最近這三年來,很多佛山人都感覺到佛山正在發生翻天覆地 的變化,尤其在禪桂中心區,大型購物中心、寫字樓鱗次櫛比。近日,本報記者對禪桂中心區的商業體做瞭摸底調查。據本報記者統計,僅禪桂中心區的商業綜合體 就超30個,在建及擬定商業地產面積(主要含購物中心以及寫字樓)達到413.3萬㎡。

  其中,季華路和千燈湖板塊又是商業地產項目的 "集中區"。據本報記者統計,在長約10公裡的季華路,沿線已經佈局瞭13個購物中心,10餘個寫字樓項目。在千燈湖板塊,已開業的購物中心雖然隻有保利 水城和南海廣場,但南海萬達廣場、南海創鴻城和平洲怡豐城今年都會相繼開業,購物中心的面積將接近60萬平方米,是之前庫存22萬平方米的近3倍。此外, 該板塊也集中瞭萬達中心、華南國際金融中心等近10個寫字樓項目。



  限購三年佛山商住用地新增1624萬平方米

  2011年-2013年佛山市土地供應表

  2011年,佛山市土地總體供應量為831.75萬平方米,其中商住土地有306.33萬平方米,占土地總體供應量36%。

 【憑什麼火】:投資者多瞭商業項目多瞭商住用地多瞭

  2013年佛山市土地總體供應量為1334.94萬平方米,其中商住土地為766.56萬平方米,占土地總體供應量57%。



佛山近幾年商業地產發展迅速

  限購三年來,尤其是2013年,佛山的商業地產項目出現井噴式發展。 據佛山市地產行業協會的統計,目前全市在營綜合商業體(含購物中心和寫字樓)約237萬㎡,在建及規劃的綜合商業體則達到瞭934萬㎡。據高力國際統計, 在2011年之前,佛山寫字樓新增面積每年僅以10萬㎡以內的速度增長;而2011年之後,寫字樓的新增供應每年均超過10萬㎡,到瞭2013年新增供應 達到94萬㎡;同樣,購物中心的庫存量在2011年之前僅維持在150萬㎡左右,但到瞭2013年,購物中心的整體庫存量達到瞭280萬㎡,比限購之前翻 瞭近一倍。

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王婉佩

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