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  3月30日,北京市下發17號文,其中在"加強商品房銷售管理"中明文規定:要求市住房城鄉建設部門"提高商品房預售許可門檻、加強商品房銷售價格引導","對報價明顯高於項目前期成交價格"、"周邊在售項目價格"、且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

  "如果沒有限價政策,北京總體供不應求的趨勢沒有改變,房價還得上漲。而住宅限價,穩住瞭新盤漲價的沖動。短期看,價格的漲幅得到控制,但供應少需求多,反過來又刺激瞭二手市場。今年下半年,隨著去年下半年新供地項目的入市,供應量會有所增加,但供需不平衡的趨勢仍將延續,房價可能還會呈現上揚態勢。"

  ●楊少鋒(中投聯達(北京)投資有限公司董事長)

  遊戲規則突變,"限價"收緊

  "限價穩住

  在此期間,政府以價格審批指導的方式,幫購房者和開發商"砍價",希望達到調控房價的目的;而對於"不聽話"的開發商,政府不核發預售證,不準其銷售。暫不缺錢的開發商們則"討價還價":一方面比起"少漲",更多地選擇瞭"暫時不賣";另一方面則想出各種隱蔽的"漲價"辦法,來滿足政府的數字要求。

  4月10日,北京市住建委主任楊斌在"首都之窗"公開表示:"誰不接受指導價就不發證",宣告遊戲規則驟變。

  老王感慨,拿預售證越來越難,住建委不批的話,估計好多開發商要賣現房。像我們這個項目,從現在起至達到賣現房的要求,要等半年到一年。這樣的樓盤,若都推後供應,北京的供需矛盾又將進一步激化"。

  故事3 高端樓盤"突圍",需排隊、承諾



 從3月30日北京出臺17號文落實"國五條"細則算起,北京樓市進入"限價"時代已整整4個月。據亞豪機構統計,"限價"以來的4月-7月,北京共有104個新盤入市,新增房源24211套。其中7月新增房源套數最多,21個項目開盤共達7211套,並湧現瞭中建·國際港、首開·熙悅山等"日光盤",開發商似乎已越來越熟悉"限價"政策下的"拿證"之道。

  在政府和開發商為"限價"博弈階段,弱勢的購房者面臨的是空前的看漲預期和供應短缺,購房恐慌油然而生,"限價"似乎成瞭一件"吃力不討好"的事;而購房者似乎也感覺到,隨著7月的供應量的增加,限價似乎也不那麼"鐵板"。

  故事1 普宅被嚴控,轉賣辦公及現房

  ■ 拿證百態

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/07582318914.shtml

  亞豪機構副總經理高姍進一步解釋,在住建委"一房一價"的預售要求下,多數項目在申請取證時期,就拉大瞭不同樓棟、不同戶型之間房源的差價。

  "自從實施'一房一價'後,申報預售證時就要滿足房價管控指標,但過去沒有現在這麼嚴。"本周,多名北京開發商告訴記者,2012年每次新申請預售證的房源提價5%-10%,基本都能順利獲批,即使有時候區縣住建委認為一些房源價格偏高,也會讓開發商準備材料說明或進行實地考察,"從沒有說(價格太高就)不給證。"

  "購房者

  "現房項目目前暫時不受政府的嚴格管制漲價,所以開發商的報價主要參考市場接受度。"另一位不願具名的房企人士表示,北京市住建委內部也有一套價格監測評估機制,不同區域和位置的樓盤,價格是什麼范圍;但是隻要經歷瞭期房預售的"一房一價",期房轉現房的流程其實很簡單,提交相應的資料後,很快就能批下來。

  記者瞭解到,此前6月取證的朝陽區一個純新盤別墅項目也采用瞭"承諾制"。該項目位於新熱板塊,也是區域內唯一在售的別墅房源,6月獲得預售證的房源近300套,分佈在40多個樓棟中,其中一些"樓王"房源獲批的單價超過10萬元/平米,而最低的房源則為47000元/平米。

  "這次拿證的房源確實比較多,這個證拿下來瞭以後(區住建委)壓力很大。"上述別墅項目的負責人表示,公司拿證前提前測算瞭通盤的貨值、利潤等指標,再安排房源申請,而為瞭順利拿證,公司給區住建委承諾瞭簽約的整體均價"非常合理"。

  雖然之前關於"針對現房展開審批價格管控"的傳言一度甚囂塵上,然而,經過多個目前市場上在售的現房項目證實,"現房管制"目前仍處於紙上談兵的階段。

  這樣一來,在平衡整體取證價格、滿足"限價令"要求的同時,房企也掌握瞭更多的主動性,更容易通過大戶型、景觀樓座等優勢房源的推出,來實現項目價格的走高。近期開盤的房山區純新盤鉑銘郡即是這種情況,6月首期開盤價為11000元/平米,而7月加推二期房源時報價已達到14000元/平米。

  "隻要報價別太離譜,一般都能過,而且流程簡單,時間也較快。"奧北區域某項目負責人如是說,之前對於現房申請的條件和要求並沒有增加,但如果價格同比區域內過高,監管部門也會過問。

  "本來單價報25000元,住建委隻準23000元,最終我們溝通瞭兩個月,以24000元/平米拿證。"近期一位剛開盤的開發商表示,主要是同區域的另一個現房項目把賣價拉高,住建委就"放行",而一般同區域內的項目隻要"放松"一個,其他項目也會"受益"。

  但更多的開發商仍然認為"限價"政策沒有放松,也普遍認為政策確實對抑制房價過快上漲起到瞭一定作用,但同時也加大瞭供應矛盾和一些新問題,比如以精裝修拆分來規避限價,反而增加瞭購房者的首付比例。

  7月初,該項目再次提交相關資料,申請預售證。在對自身進行評估及參考瞭周邊項目的價格之後,向主管部門提報瞭每平米5萬元的預售價格。針對此前業內盛傳銷售單價超過4萬的項目每月隻放行1個的傳言,該項目負責人表示:"這隻是預估的報價,還得和主管單位'砍價',估計將來批下來的價格肯定會低於報價。"

  ■ 延伸

  ■ 觀點

  ●某民營房企負責人

  據老李透露,為瞭嚴把價格關,市住建委專門成立瞭一個"價格聽證會",由住建委五六個人組成,集體來決策是否通過申請預售證項目的價格。"在限價前,聽證會一是拿前一期價格對比,二是與周邊項目價格來對比,隻要差距不太大,都會通過。現在就隻拿前一期價格對比,超出瞭,就鐵定被打回來"。老李說,價格審批非常嚴厲。

  在此"鐵律"下,緊盯住建委網站新增的預售項目,研究其拿證價格,分析住建委政策風向,成為老李每天必修的功課。通過把各項目與前一期價格的對比,為此老李也分析出瞭其中的規律:商業辦公、高端樓盤管控較松,普通住宅最為嚴格,兩期價格漲幅不超過10%。雖然也有一兩個國企背景的項目,前後兩期的漲幅超過10%,但也比市場售價要低,從而拿到預售證。

  老李的項目正是受管制最嚴的普通住宅,首期開盤價為每平米16000元左右,二期的申報價是2萬元,一到價格聽證會就被擋瞭回來。在預售證上突破不瞭的老李,決定想其他辦法。根據以上研究成果,老李決定先推辦公產品,一來可以沖業績,二來後期的升值空間也比不上住宅。至於一直申請預售證的普通住宅項目,老李決定幹脆不賣瞭,"到時候直接賣現房,售價也會更高一些"。

  故事2 拉大房源差異,新盤高價拿證

  但對於大部分房企來說,住宅才是主力銷售產品。"新盤在首次申報取證房源時,一方面要盡量爭取高價,另一方面就要拉大房源差異,適度拉低取證均價。"一傢房企營銷負責人直言道,在政府新的遊戲規則下,以前在中低端項目中使用的"一期相對低價入市--快銷--漲價"的營銷策略已失效。

  北京市房協秘書長陳志表示,目前北京房價還是由市場供求關系決定,由於土地供應中住宅用地較少,又不斷拍出高價地,目前隻能以控制房價過快上漲為主,還沒有找到更好的方法同時解決限價和推盤節奏的問題。

  難真正受益"  

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  "一個高端樓盤獲批開盤,當月的區域網簽價格就能被拉高幾千元,從而影響當月的北京月度均價,區住建委會覺得壓力非常大,所以均價在4萬元/平米以上的高端項目每個月就批一兩個,每個高端項目都要排隊。"南城一個別墅開發商告訴記者,項目原本想6月開盤,但6月的高價房名額"給"瞭朝陽區一個項目,於是項目推遲到7月才拿到預售證。

  而上述別墅項目最終獲批的最高價格突破6萬元/平米,成為大興當地的價格標桿。據知情人士介紹,審批價格為最高上限,項目需承諾簽約價格絕不突破"6萬"。據周邊的開發商介紹,該別墅開發商深耕區域10多年,和區政府的關系較為良好,加之項目位於四環,6萬元/平米價格不比一些位於五環外的別墅項目高,從而才能順利獲批。

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內容來自sina新聞

  而考慮到該房企還有另一個在朝陽區的項目等待拿證,區住建委的口徑是:"這個項目要是賣超瞭,另一個項目就別想拿證瞭"。在上述因素作用下,雖然近期該區域拍出高價地,該項目的報價有小幅上漲,但還是比較"克制"。

  故事4 多做書面材料,解釋漲價理由

  開發商老王的項目可謂是當下市場中的"幸運兒"。去年9月,項目的取證價格是16500/平米,今年7月最新的預售證均價則達到18500元/平米。

  實際上,該項目的開盤也是一推再推,最早說是5月份,後來又推到端午節,最終在7月中旬順利開盤。這背後是限價拿證這一不確定因素造成的。

  老王說,"現在區域價格都上2萬瞭,我們這一價格也不算高。不過我們也是做瞭很多工作。口說無憑,我們準備瞭很多文字材料,解釋兩期價格在成本、位置的不同,以及與周邊項目存在哪些不可比因素。"

  但4個月前,北京市落實"國五條"細則出臺後,一手樓盤"限價"驟然收緊,"誰不接受限價就不發證"成為明文規定。

  故事5 試探性報價,再"砍價"

  距離提交預售證的申請已經過瞭3周,城北的某項目仍在翹首以待。"明天(7月31日)還有最後一天,再努努力吧。"該項目相關負責人在7月30日告訴記者,根據公司整體的計劃及要求,項目原計劃在7月底之前開盤,眼下可能還得往後推。公司內負責"跑證"的同事這兩天忙得難見人影,還在做努力。

  實際上,早在今年年初,該項目就曾爆出預計在3月份入市的信號。緊接著實施"限價",該項目同多個在當時打算入市的項目一樣,遭遇到"拿證難"的問題。至此,開盤時間一拖再拖。

  開發商老李負責營銷的一個普通住宅項目去年年底一期開盤後,二期的預售證一直沒拿到。

  由於該項目是精裝修,在預售證審批的過程中,住建委已派人到項目的售樓處實地查看瞭樣板間。"如果是精裝修項目,不看樣板間就不發證。我們的流程都走完瞭,就差最後的結果瞭。"該負責人表示,雖然樣板間不是影響最終審批結果的直接因素,但是經過"討價還價"後,項目獲批的價格有可能是4萬多。

  自從北京"限價"以來,拿預售證成為不少開發商頭疼的問題。開發商申請預售證中的預售價格,都要經過市住建委"價格聽證會"討論,拿不到預售證,市場熱情再高漲,開發商也隻能望"市"興嘆。為瞭拿證,各傢房企的推盤策略也迅速改變,可謂各出奇招。

  "現房管制"仍是紙上談兵

  而今年上半年北京樓市領漲全國,不少樓盤估價時預計,再次開盤時單價至少可漲上千元,一些開盤間隔時間長的項目甚至想跳漲六七千元,這使背負"穩定區域房價"政治任務的各區住建委壓力大增。

  限住瞭價格,但難解供求矛盾

  在采訪過程中,有房企人士告訴記者,期房轉現房的過程中,開發商對於現房價格預期的不同,也會影響現房的定價。"比如說覺得期房價格制定過低,就可能在現房階段找補回來。"

  新盤漲價沖動"





  "限價政策其實是犧牲瞭開發商的利益,來換取政府對房價調控的'數字要求',但是開發商往往會想各種方法來和政府'談判',增加瞭很多灰色成本。比如想漲2000元,政府隻允許漲價500元,那開發商寧願花每平米500元的錢來和政府溝通,或以拆分精裝修或搭配車位等方式,完成漲價的目的,購房者處於弱勢,很難真正受益。"

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王婉佩

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