王婉佩

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  五一黃金周最引人關註的新聞是樓市一片慘淡，而黃金周過後更令人側目的是，各個地方政府急不可耐地加入瞭"救市"大軍。

  今年一季度，房地產市場的寒冬一直延續。去年占瞭銷售面積95%的二三四線城市成交量整體下滑，就連一直被稱為降價例外、去年領漲全國的一線城市也出現促銷或低價入市的狀況。根據國傢統計局的數據，一季度所有房地產活動的相關數據均有所下滑，包括商品房銷售面積、房產銷售額、新開工面積同比均由正轉負。4月，"百城房價指數"顯示，近半數城市環比下跌，且這樣的城市在增加。比三四月份"小陽春"變"倒春寒"更直接的刺激是，一向被稱為樓市黃金周的五一假期一片慘淡，這樣的情況不僅出現在二三線城市，北京的商品住宅的成交均價亦開始下行，與上一個小長假(清明)相比價格下降幅度高達18%。

  在房屋二胎設定貸款全省皆可處理這樣的"慘狀"下，不僅開發商坐不住頻繁降價以圖換量，地方政府也紛紛赤膊上陣紮堆在五一前後出臺"救市"政策。除瞭南寧、無錫和杭州蕭山區的變相松綁限購與下調購房入戶標準外，天津濱海區、福州和鄭州紛紛放出分類、分地區實行差別化限購的消息。而最早傳出松綁限購的杭州，雖未正式宣佈限購調整相關政策，卻被指以允許土地競買保證金上限不超1000萬元的方式，減輕開發商資金成本壓力暗助其渡過難關。最誇張的是5月5日加入隊伍的銅陵，除入戶優惠與緩解開發商資金壓力外，還加入瞭契稅優惠和放寬公積金貸款，可謂全方位"救市"。而一線城市中，北京的首套房貸款利率開始松動，農商行給出9折優惠，且各銀行放款時間都在加快，從年初的至少1個月縮短至目前的10個工作日，最快的甚至可1日放款。

  地方政府赤膊"救市"，以行政手段對房地產市場橫插一手，既不利於房地產市場的健康，亦不利於城市的長遠發展。這一道理已是盡人皆知，但這又如何？論及長遠，早已不是本屆官員所需負責的。土地財政將地方政府與房地產市場緊緊地捆綁在一起，在過去的十數年時間中，這一組合無往不利，隨著房價的水漲船高雙方的錢袋子都鼓瞭起來。利益捆綁決定瞭地方政府當下的立場與必然傾向，指望罔顧民意等喊話令其感動或自覺放手是不可能的。土地財政一日未破，地方政府與房地產堅固的利益捆綁一日不改，而變的隻有繞過政策實現"救市"的手段。例如，現時的"救市"大多打著的是中央提出分類調控的幌子。

  地方政府的心急如焚是毫無疑問的，財政對土地依賴越嚴重，房地產庫存越高的地區政府就越著急，隻是這些"救市"招數是否能奏效卻是另一回事瞭。目前，地方政府可用並已使用的方式隻有變相放寬限購、放松限貸以及緩解開發商壓力三種方式，如果要通過這些方式"救市"成功，必要的前提是消費者有較大的購買熱情與需求，開發商對未來有看漲預期。而目前，市場整體的看空情緒已經毫無爭議，消費者大多進入觀望狀態，而一季度的房地產投資亦下滑至16.2%，這是數年罕見的急降，顯然開發商底氣也並不足。地方政府的"救市"手段實際效果有限，更多的作用或許在於試探中央對調控的底線，正如2012年變相放寬限購的蕪湖、佛山、珠海等城市一樣。

  而對於開發商來講，價格策略始終需跟隨市場而定。銀行仍處於後錢荒時期，信貸一直在收緊，對於樓市成交影響不小；而從整體的庫存來看，萬科副總裁毛大慶透露，多數城市存消比在上漲，批售比亦在惡化；更重要的是，消費者對於房地產市場的看空預期已然形成，並不會因為地方政府的幾個力度不大的"救市"措施而扭轉。

  對房市拐點是否來臨尚有爭議，但無可否認調整已經開始。在庫存、信貸和預期的"三座大山"之下，房價突然反彈可能性很小。

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新聞來源http://sy.house.sina.c銀行二胎房貸年息貸款全省皆可處理om.cn/news/2014-05-08/08082721275.shtml

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