王婉佩

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  央行、銀監會聯手發佈房貸新政，房地產刺激由此前的放松限購加碼至放松限貸，市場隨之沸騰。

  10月10日前後，建行、工行、農行等各大銀行紛紛表態支持房貸新政。然而，本報記者對多傢銀行進行房貸調查，"首套房貸利率七折"僅為市場一 廂情願的狂歡，銀行由於資金成本壓力目前根本做不到，此外二、三套松貸還需進一步確認。一面是市場興奮過度，一面是"主角"銀行冷靜有餘，房地產松貸救市 在半推半就中艱難前行。

  一傢股份制銀行副行長告訴本報記者，房貸相對其他貸款業務不賺錢，利率打折甚至可能虧本。房貸新政在加大放貸力度方面效果明顯，但房貸利率價格實際下調空間有限。如果因新政導致房子價格上漲，購房者成本甚至有可能還會增加。

  "七折"可望不可及

  近日，各傢銀行認領房貸政策紛紛出面表態，市場一片歡呼與興奮。

  10月9日，建行率先站出來回應：對於貸款購買首套自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有 一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

  工行也稱，工行將認真貫徹執行，對於貸款購買首套自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。農行則稱，在優先滿足居民傢庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎上，積極支持改善型住房信貸需求......

  國慶節前，央行、銀監會聯合下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，重申首套房利率下限為7折，大幅降低二套房的首付比例，並允許放行三套房以上的房貸。這令市場一下子想到瞭2009年，那時為救樓市首套房貸也是7折。

  10月10日，本報記者從建行深圳分行一位房貸經理處瞭解到，"首套貸款利率9.7折，之前買房隻要貸款還清即按第一套算。"

  同日，招商銀行(10.47, 0.02, 0.19%)深圳某支行個貸負責人告訴本報記者，"首套仍是基準利率，最低可以申請到9.5折，但是有條件，需存夠房貸月供12倍資金、期限一年。"

  認貸不認房已經在各大銀行實施，但是首套房貸7折下限成為擺設，目前銀行連9折都未能突破。

  國有大行和較大的股份制銀行一如繼往支持房貸，在額度上一直堅持放行。本報記者瞭解到部分中小股份制銀行早已不做房貸業務瞭，因為不滿足房貸的 "低利率"，其資金配置至收益更高的中小企業貸款上去。一般來說，房貸利率在7%以下，而中小企業貸款利率至少在10% 以上。

  房地產救市取消限購、限貸，甚至為降低購房成本鼓勵銀行利率打折。然而，由於銀行的經營成本使然，購房利率優惠政策墜入虛名。"房貸7折不可 能！因為9折才能保本，最多就是9.5折瞭，那還得是金卡客戶。達到7折的客戶，要超牛才行！"一位銀行業人士告訴本報記者，銀行不可能做免費服務，現在 各傢銀行都COPY央行的新政表態，但是下限7折根本達不到。

  光大證券(9.46, 0.00, 0.00%)銀行業研究員王劍稱，房貸利率折扣不會太大，預計 7折不可能見到。目前銀行資金成本在 4%左右，再加上業務費用、撥備費用等，按 6%左右發放信貸才有利可圖(即 9 折左右)，因此房貸大打折扣的可能性不大。

  目前，銀行五年期以上基準貸款利率為6.55%，如果房貸利率7折則為4.585%。銀行五年期存款利率為4.75%，如果執行首套房貸7折下限，其利率虧損為0.165%，此外銀行還有人力、消耗資本信用瑕疵房貸二胎年息等各種成本。

  上述招行深圳某支行個貸負責人則稱，央行給的是指導性意見，並未強求執行，且首套利率7折是下限，具體利率打折要看各傢銀行自己執行的情況。

  2009年，很多首次購房者享受瞭7折房貸利率優惠，"那時房貸7折，是因為貸款放不出去，4萬億刺激政策，上面催著你放貸款，額度太多用不 完，必須要用完，所以客戶流水很少都可以貸款買別墅。"上述銀行業人士稱，今非昔比，目前仍是穩健運行的貨幣政策，貨幣發行量M2增速隻有 12%-13%，房貸額度在新政方面不會有太大松動，利率價格也不會有太大的變化。

  2009年，4萬億投資計劃上馬，貨幣發行量增速M2接近30%，"鐵公基"紛紛上馬，房貸優惠政策加碼刺激。對比可以看出，此次央行房貸新政，更多隻是房地產在極端調控之後回歸正常，房貸利率優惠難有大的突破。

   新政在博弈中前行

  "對於銀行來說，沒有想象中的那麼壞，也沒有預期的那麼樂觀。"上述銀行業人士稱，房貸新政對於銀行凈利潤的影響不大，一是銀行不會大規模加碼房貸，二是不會大幅度調降房貸利率。

  王劍認為，受宏觀形勢影響，銀行目前仍處於風險釋放期，不良貸款持續暴露，這使銀行在企業信貸方面趨於謹慎，風險偏好下降，傾向於將信貸投向低風險領域，個人住房貸款是相對穩妥的選擇，"但由於此前二套房貸款限制仍然較嚴，使銀行無法大規模開展此類業務。"

  新政往往都是在利益博弈中推向前行，招行金融市場部高級分析師劉東亮[微博]則稱，7折房貸利率不大現實，但在政策指引下房貸利率有所下調將是一定的，同時二套房首付比例的大幅降低，將刺激剛需及改善型需求的釋放，持續利好地產銷售。

  假設地產行業明年年中進入新一輪景氣周期，但景氣度很難與上一輪相比，"此次對地產行業的刺激並不如2009年那麼強烈，同時人口結構、地產行業自身也面臨新的特征。"劉東亮認為今非昔比。顯然，銀行沒有大量的新增貨幣來刺激，也不可能有大打折扣的利率來加碼。

  央行房貸新政出來，國慶節後房地產股暴漲，甚至部分還出現漲停的壯觀景象。銀行股則表現冷淡，隨後幾天均在1%上下的漲跌幅糾纏。在資本市場中，銀行業的兩大擔憂仍橫亙，壞賬進一步暴露，預期降息對凈利造成拖累。

  "銀行預計未來降息，對業績有影響，但沒有想象中大。經過近兩年的調整，銀行業務結構與以前已不太一樣瞭，其中理財、非標、投行這些業績貢獻越來越大。"上述銀行業人士表示。

  無論是前期對中小企業、三農的定向降準，還是對房貸放松甚至首套房利率重申7折，甚至未來預期的降息土融建融台中豐原土融建融，銀行在救助實體經濟的同時，也是在救助自身。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-12/08302940958.shtml

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