王婉佩

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  編者按：春節過後，燕郊房價開始走低，投資客也開始考慮出貨。但《證券日報》記者一線調查發現，從二手房市場來看，並未出現大面積集中拋售的現象，新房也非之前傳聞出現"2萬元∕平方米下降至1.2萬元∕平方米"的斷崖式下降。通過記者現場調查，希望能給投資者以理性參考。

  燕郊投資客"扛不住"樓市低溫

  部分二手房直降超10萬元《證券日報》記者實地調查燕郊二手房市場萬華土地貸款房貸後發現，與去年下半年相比，部分投資客已經扛不住市場低溫，直降10萬元以上拋售，不過房價整體小幅微降，但春節後成交量驟減

  部分二手房直降超10萬元

  《證券日報》記者實地調查燕郊二手房市場後發現，與去年下半年相比，部分投資客已經扛不住市場低溫，直降10萬元以上拋售，不過房價整體小幅微降，但春節後成交量驟減

  "春節以後，燕郊二手房市場成交量開始走低，經手我們中介的單子現在每月大概能成交200多套，而此前則平均每月成交300多套。"5月21日，《證券日報》記者在實地調查燕郊樓市時，燕郊某中介機構李經理(化名)向記者透露，有些在心理上"扛不住"市場走低的投資客開始考慮出貨，但從整個二手市場來看，並未出現大面積集中拋售的現象。

  事實上，《證券日報》走訪瞭多個售樓中心後也發現，燕郊樓市房價並未出現"2萬元∕平方米下降至1.2萬元∕平方米"的斷崖式下降，無論是一手房市場還是二手房市場，燕郊房價的表現整體上都較為穩定，但確實有個別新項目低價開盤，甚至出現每平方米幾百元的降幅，但市場成交量確實大幅下滑。

  不過，投資客的"不淡定"情緒有所升級，個別熬不住的投資客不再堅持當一直瞄準的狙擊手，開始考慮，甚至已經表現出強烈的拋售出貨意願。

  部分二手房直降13萬元

  5月21日，《證券日報》記者到訪燕郊，剛下通燕高速進入燕郊時，主街國道兩側各種巨幅大字的售樓中心即撲面而來，甚至有某售樓處銷售人員向記者戲稱，這是"售樓一條街"。而當記者從中駿置業開發的項目出來時，正猶豫著再去哪傢樓盤走訪時，拿著土地貸款台北北投土地貸款傳單的大媽馬上來跟你搭話，一路跟著你，堅持不放手地向你挨個樓盤推介。

  無獨有偶，記者常在國貿和通州之間往返，此前就發現燕郊項目的營銷之手早就伸到瞭國貿和通州。國貿地鐵站C口常年駐紮著一些手拿樓盤傳單"招攬"購房者去燕郊看房的蹲點人，通州也一樣有這樣的"蹲點處"。

  事實上，不難看出，來自北京的購房者或者投資客已經成為燕郊樓盤穩定且主力的接盤者。其中，除瞭一部分因在北京買不起房而"被趕到"燕郊的購房者，還有一批眼光毒辣的投資客。而下瞭通燕高速，沿著燕順路方向分佈的幾樓盤則是這些投資客早已出手拿下的"貨物"集中營。

  "如果你是用於投資，這幾個項目升值比較快，不但離北京近，而且交通非常方便，配套也成熟。"李經理向記者推介道，有些樓盤近5年來每平方米升值瞭9000元。

  "我們現在手裡有一套東貿國際41平方米的房子，這個項目是下瞭通燕高速的第一個項目，升值空間高，現在業主報價是52萬元。"李經理稱，"這套房子去年5月份以後報價是65萬元，不過業主一直沒賣"。

  據李經理透露，東貿國際的這套房子不但總價直降瞭13萬元，而且在現在52萬元的報價上還可以優惠1萬元左右，簡言之，一套房子降瞭14萬元左右。

  此外，他還透露，潮白人傢項目一套65平方米的房子，今天業主剛剛掛出來，61萬元大概可以成交，"如果按市場高點時估量，這套房子應該值85萬元，即使是現在的市場價也能達到70萬元"，李經理如是直言。

  投資客拋售心理加劇二胎年息缺錢急用哪裡借錢

  值得一提的是，記者在調查中獲悉，東貿國際2008年和2009年兩次開盤，開盤之初的銷售均價為6000元∕平方米左右，而其去年在二手市場的成交價格超過瞭1.5萬元∕平方米，這一銷售價格是介於燕郊和大廠之間區位疊拼別墅的銷售均價，甚至要遠遠高於個別急於平價出貨的類似別墅項目銷售價格5000元∕平方米左右。

  "這個項目多數都是當年的投資客買下的，甚至有買一整層投資的，買瞭也不裝修，就等著高點出手。"上述消息人士向記者透露，現在這個項目的銷售均價有所下降，大概維持在13000元∕平方米以上。保守估計，若開盤之初就下單，且在去年高點出手的投資客，以40平方米的最小戶型計算，5年來也賺瞭約36萬元，若當年買下整層，其收益也超過幾百萬元吧。

  值得註意的是，有消息人士向記者透露，在燕順路向北這一片燕郊樓市投資客的集中營中，靠近燕郊成熟配套區一側，空地所剩不多，不少購房者想要買房，不得不聚集到缺少配套設施的新盤聚集地去買，即使這樣，目前其房價低價位也保持在8000元∕平方米以上。

  鑒於此，這兩年燕郊的二手房市場開始有所活躍。"我們中介的成交額大概占燕郊整個二手房市場的20%，雖然春節之後的這幾個月成交量有所下降，但大概也每月成交200多套的紀錄。"李經理向記者表示，最近市場觀望情緒很濃，導致一些投資客恐慌性降價，個別業主扛不住開始拋售，但這並未蔓延至整個市場。目前，燕郊的二手房市場整體還比較平穩，雖然個別項目降價幅度較大，但並未見大面積拋售的現象。

  "投資客是賣跌不賣漲，見市場低迷時，有些投資客可能在心理上較為恐慌，拋售意願逐漸強烈。"有業內分析人士向記者表示，一旦市場出現降價賣房後，不排除有跟進者。

  更為值得註意的是，記者在調查中發現，在燕郊的二手房市場中，存在著"倒房客"，即一般快速收購低於市場價10萬元左右的房子，然後在市場售價稍微上揚時即賣掉，賺取低買高賣的差價。

  "一般'倒房客'都跟中介機構聯手去做，中介機構提供房源信息，倒房客提供資金買入。"某中介機構內部人士向記者透露，賺取的差價，各自分食。這些'倒房客'在某種程度上也影響瞭房價的走向，其存在著持房不賣推高房價的操作空間。

  (中國經濟網)

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07562747182.shtml

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