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鬱亮直言萬科不懼競爭 冬天模式下勤拿地不融資
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房企銷售賽程行至一半，萬科的銷售仍是行業領先水平：1-6月，萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米，銷售金額836.7億元；實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元。坐在"領頭羊"的位置萬科得到的壓力與成績一樣多，萬科總裁鬱亮在出席萬科半年業績發佈會時，在現場信心滿滿表示："競爭是不可避免的，萬科從來不怕競爭。"
在深圳前海區域首批出讓的地塊中，萬科聯手新世界參與土地競拍，但並未搶得先機。鬱亮透露，萬科將密切關註深圳前海區域土地出讓，"不會放棄前海任何一塊土地"；同時，萬科沒有在資本市場融資的計劃，萬科將通過合作方式與海外融資解決發展的資金問題。
在房企"下半場"的競爭中，鬱亮也表示萬科對於海外地產與養老地產的興趣，萬科已經在良渚實驗瞭"養老業務"，鬱亮認為整個行業的養老業務都在摸索前進中，同時，萬科的出海計劃也仍以"學習"為主。未來的萬科戰略仍是主流住宅建設為主，其他業務僅為附加值。而鬱亮認為這樣已經足夠在"下半場"中繼續領跑："萬科從來不怕競爭。"
鬱亮將未來萬科發展的方向形容為"冬天模式"：始終要以如履薄冰的態度，看待行業發展，客戶要求不斷提高、對手發展壯大，萬科需要冬天模式運營，需要危機感。
萬科總裁鬱亮在萬科中期業績會現場
以下為萬科半年業績會鬱亮現場問答實錄：
提問：我有兩個問題，第一，再融資。再融資有台北北投農地貸款條件開閘的消息越來越多，萬科在舊改儲備也有300多萬平米，你們會不會做出一些相關的融資準備計劃？第二，環首都經濟圈規劃出臺也是近期討論比較多，你們上半年在北京、天津、唐山也拿瞭不少地塊項目，你們是否會從中尋找一些機會？你們在這些區域佈局怎麼樣？
鬱亮：可以很明確地說，我們目前沒有再融資計劃。我們最近五年時間沒有從資本市場再融資瞭，完全可以按照我們自己的發展模式來發展，我們能夠從合作渠道解決發展所需的資金問題，海外融資也是解決資金問題的一種渠道。
環首都經濟圈是很重要的經濟圈，我們關註的不光是環首都，也關註環珠三角、環長三角和其他城市圈。任何機會我們都會有興趣。
提問：我們知道前海首拍是7月份舉行，萬科聯合瞭新世界一起，但是很遺憾沒有拿到前海首批兩塊出讓土地，在後期前海還有八塊土地拍賣，萬科是否還會繼續參與前海土地競拍？是繼續和新世界進行聯合拿地還是萬科自己單槍匹馬自己幹，如果說是繼續拿地的話，會否和新世界一起，有沒有和其他企業考慮在內？
鬱亮：前海的每個地塊萬科都不會放棄。不光是前海，在深圳每塊土地我們都會關註，都會參與。萬科的合作夥伴很多，新世界是我們其中一個合作夥伴，之後還會跟誰合作，現在還不能確定。
提問：後面的地也是以聯合拿地方式？
鬱亮：不排除單獨拿地，拿瞭地再合作也有可能。我非常感謝媒體兩件事情，第一是總會提醒我們在被趕超，第二是提醒我們不要買高價地。前海的地規模比較大，地價也不算特別便宜，拿瞭之後會不會也被稱為地王？我們會謹慎對待這個事情，合理出價。
提問：這兩天A股很多也有實質性動作，之前有說開閘的情況，從行業來看，對整個市場影響是怎麼樣的？開閘是不是後續會越來越多的公司加入？第二個問題，想瞭解一下現在房地產市場雖然有調控，但是很多開發商數據以及機構數據都顯示很多房價都是在上漲的，前幾天中央的政策隻是提出瞭繼續堅持房地產調控，您覺得政府對整個房地產市場是怎麼樣一個態度？怎麼樣一個影響呢？謝謝！
鬱亮：確實最近有些地產商開始提出再融資想法，但萬科沒有這方面的計劃。
中央的表態是促進房地產市場平穩健康發展。我們尤其註意到中央政府更註重房地產市場長效機制建設方面。這對於行業的平穩、穩健發展當然是有利的。萬科也樂於看到這麼一個局面。
價格上漲的問題，目前主要城市的庫存去化周期在10個月左右，批售比在0.9左右，下半年供應量相對會增加，我想未來房地產市場會平穩一點，房地產市場缺乏房價大幅上漲的基礎環境。
提問：我想問兩個問題，今年上半年比較高價的地包括地王都出現在一線比較好的地方，萬科後期拿地會不會也向一二線靠攏，一二線、三四線開發佈局怎麼樣？高檔房已經滑落到5%，是不是高檔房就沒有市場瞭？
鬱亮：萬科拿地不是按照一二、三四線城市安排。我們按照PIE模型，根據人口、就業情況來決定拿地還是不拿地，當然也根據地價水平來做這個事情。所以萬科一定會均衡地投資，並不是說現在一二線好瞭，我們就往一二線去。其實一二線房價上漲的時候，地價上漲的更多。萬科還是平衡的發展策略。
我並不覺得高端房就沒有市場，但高端房不是萬科的選擇，我們還是做主流住宅為主。高端房有做的非常出色、優秀的。但這個市場並不是說有錢賺就一定要上的，在戰略上要有取舍。
提問：今年上半年廣州房價上漲18.8%，萬科在廣州下半年有兩三個比較高端的產品，對萬科來說做比較高端的，大概高端盤策略怎麼樣？
鬱亮：廣州的房子具體怎麼賣法，我不知道。但是總部有一個規定，推盤之後，一個月賣出60%，這是我們的要求。總部沒有定價權，不做決策，但是對銷售速度有要求。
提問：年初我們在這裡開過B轉H發佈會，現在B轉H進展到什麼情況？是受哪些影響停滯瞭大概半年時間？謝謝！
鬱亮：目前方案還在審理之中。
提問：關於B轉H的問題，麗珠集團是晚於萬科申請，最近說會趕超萬科，萬科等待這麼長過程中是因為行業還是因為自身經營狀況拖延瞭審批過程？是否可以請管理層談一下萬科這邊的考慮？
鬱亮：我們沒有任何考慮。我們隻能耐心等待，我們也不去揣測決策部門根據什麼考慮。
提問：我有一個問題，像現在很多房企，都轉變瞭自身發展方式，就是現在像萬科一直高周轉方式很多房企都有采用，剛才譚總也有提到大型房企面對面競爭，萬科也提到瞭土地儲備2-3年，行業裡面是很低的。我很關心萬科面對行業這種競爭，有沒有感覺有壓力？萬科的競爭力在哪裡呢？
鬱亮：競爭是不可避免的。萬科從來不怕競爭，隻有大型企業競爭，才能提升行業管理水平。
為什麼說未來市場會比較平穩，不僅僅是庫存水平，還包括瞭大型企業競爭的結果。大傢模式趨同，原來做高端的，現在策略上也主流住宅為主，否則不可能做高端做到規模那麼大。所以這塊競爭會日益白熱化。我認為這對行業發展是有利的。誰有本事才能最終勝出。
提問：剛才看到報告中提到人口老齡化到來可能給這個行業帶來更多機會，萬科在養老地產方面是一個怎麼樣的規劃？未來有什麼具體計劃？有沒有找到清晰的盈利模式？
鬱亮：萬科對養老這個業務非常關註。為什麼強調是養老業務而不是養老地產。如果用養老地產這個思維想養老這個事情，那是錯誤的。養老一定是一個服務，房子隻是一個工具，但不是最重要的部分。對養老業務怎麼發展這件事，我們還沒有看到一個很清晰的商業模式，公益的養老很清楚，但大多數人不可能通過公益走到慈善養老范圍裡面去。我們現在還在花功夫做研究。在良渚項目，我們也做瞭一個組團做養老業務試點，反映還不錯，但是有一點出乎意料，買的都不是老人，都是為10年後準備的。房子賣出去瞭，但養老業務試點工作並沒有像預期一樣開展起來。老齡化是社會問題，需要社會共同參與才能解決。如何為長者服務這件事情是一個特別大的話題，我們還在研究。
提問：我想問一下您前期也提到瞭下半場，萬科軟實力在哪裡？想問一下我們在住宅產業化這塊進展情況怎麼樣？
鬱亮：我們去年專門提瞭我們一個三好概念，從好房子到好服務、好鄰居。在一個自住為主的市場裡面，客戶對於產品品質跟服務品質要求越來越高。鄰裡關系也是我們在物業管理上一個重要內容，所以我們提出好鄰居概念，並會繼續探索下去。
住宅產業化的目標很清晰，"兩提一減"，提高質量、提高效率，減少勞務用工。現在在工地上常常2萬元找不到一個木工，勞動力成本上升是特別明顯，所以產業化的經濟性在提高。我們計劃2015年萬科的主流產品做到沒有砌築、沒有抹灰，這是很大的工業化目標。如果能夠實現那是很大的意義，對產品品質方面有很多保障。
提問：關於前海地塊，是商業性辦公用地，萬科沒有拿到。萬科之前提到不是為瞭商業而商業，而是為瞭住宅做產業配套。但是這是純商業性辦公用地，萬科在商業地產策略方面是不是發生變化？在西安的時候，萬科說轉型做一個城市服務配套商，除瞭萬科目前在城市配套服務策略外，還有哪些嘗試設想？
鬱亮：城市服務配套商概念內容非常廣泛，我們還需要持續的探索，既然是一個未來前瞻性東西，我們在主要城市做一些嘗試總是需要的。參與前海的項目，也屬於嘗試之一。
提問：萬科海外的發展計劃？現在在香港、美國、新加坡都有項目，下一步有什麼發展計劃？剛才說在國內沒有融資打算，但是你們在海外是有融資計劃的，我想問一下下一步是不是還會加大海外融資計劃力度？
鬱亮：關於海外發展，我們會在中國人多一些的地方開展業務，在類似於紐約、波士頓這樣的中國留學生、移民非常多的、商貿往來非常頻繁的華人聚集的地方做一些投資和安排。做這些投資安排之外，還有很重要的是學習國際經驗，有沒有當地優秀合作夥伴跟我們合作也是作為前提條件來對待，這是我們國際化嘗試，但是不會一下鋪的很開。
剛才我說到的沒有融資計劃，是指沒有國內股票市場融資計劃。海外融資計劃當然是有。海外資金相對比較便宜，如果開拓更多融資渠道，對萬科發展是有利的，我們今年在這方面已經有一些突破，目前也還在做進一步的探索。
提問：有沒有可能以後中國房企出去它的對象是當地外國人？第二，城市配套服務商，萬科從供應商向城市配套服務商轉型，如何完成團隊建設、運營方式等轉型？轉型中最大困難是什麼？最後一個問題，萬科現在最大危機感是什麼？
鬱亮：我們選擇華人聚集比較多的地方，是為瞭發揮我們優勢，能夠帶來影響力，但是不是說以中國人為對象，旨在開發一個新的唐人街。所以我們賣給中國人，也賣給外國人。既然在當地開發項目，當然需要本地化。我們會開發屬於那個地段非常本地化的客戶群。
提出做城市配套服務商的意思，是指要跟上城市發展的趨勢，適應城市的變化和要求。比如深圳特區的地，除瞭前海還有什麼地方呢？我們必須跟上城市發展步伐來做這個安排。並不是說要突然轉型，這其實是順勢而為的一件事情。
我們一直都很有危機感，但是從來不怕危機感，後面有人追著我們，對我們有好處。我在西安會上說萬科是冬天策略，有人批評我說話不對，你買瞭那麼多地，怎麼還能說冬天策略呢？萬科為什麼談冬天模式，冬天是一個長期的策略，我們始終要以如履薄冰的態度，看待行業發展，客戶要求不斷提高，對手發展壯大，萬科需要冬天模式運營，我們需要危機感。
提問：我看到公告裡面顯示2013年萬科房地產業務結算利潤率較去年同期下降，凈資產收益率有所上漲，你也提到對股東而言，這個凈資產收益率比利潤率要重要，我想問一下萬科對未來資產凈收益率與利潤率兩者之間平衡是怎麼考慮的？
鬱亮：現在主要發展商利潤率都在下降，我相信這是市場樂於見到的，這也是發展商競爭的結果。市場上更多的房子可以供應出來，可以以更合理價格銷售，對行業、對社會是好事。對股東而言，如何提升股東回報率是很關鍵的，不能隻靠漲價，要走內涵發展道路，快速周轉、以更低成本、更低費用、性價比更高產品取勝。應該說我們房地產行業終於到瞭一個精細化的階段，標志就是利潤水平長期來看是一個下降或者趨穩的趨勢，不再像過去那樣的暴利時代。但是這樣的環境下，一個經營優秀的企業、管理優秀的企業一樣可以滿足股東回報的要求。
提問：我是21市場經濟商業評論的，我們讀者看瞭您分享的登山的經歷，都很受鼓舞，也覺得很勵志，想跟你瞭解一下您未來還會有登山計劃嗎？您平常肯定非常忙碌，怎麼樣來平衡工作跟傢庭關系？謝謝！
鬱亮：這個問題談到瞭個人。我想問一下大傢，你們都在跑步嗎？養成習慣瞭嗎？我覺得可能養成習慣的不超過10%。但是偶爾被激發一把會跑一次。我天天跑，8點不到就到這裡來跑步。跑步還是挺好一件事情。我沒有進一步的登山計劃，我覺得到瞭珠穆朗瑪峰後，我確實不會再登瞭。但是我還跑馬拉松、長跑，我很希望在未來在促進群眾長跑運動方面做一些貢獻，所以很關心大傢是否跑步瞭。在處理好工作傢庭平衡這件事情上，我覺得我也做的不好。但是我覺得有一件事情很重要，那就是要身體好。你身體不好瞭，跟傢人在一起也是沒有質量的。為瞭不平衡惡化，必須把身體好放在第一位。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/08132327248.shtml
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