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賣地目標800億 還真的實現瞭
??“人總是要有理想的,萬一實現瞭呢”。早在去年初,廣州市財政局預測2014年的賣地收入為800億元。實際上,截至去年9月,廣州賣地任務完成率僅為54.63%,剩下的3個月要完成剩餘300多億元,在不少業內人士中存下疑慮。不過,主動權在握的政府打出瞭優質地塊的王牌,終於有驚無險地超額完成任務。
??據廣州市國土房管局網站顯示,2014年廣州全年通過招拍掛方式掛牌出讓的地塊一共152宗,成功成交122宗,成交金額約844億元,同比前年全年的621億元大漲35.91%。面對賣地金額的大幅上漲,成交面積的大幅縮水,樓面地價亦隨著大幅上漲。數據顯示,2014年土地樓面地價為5239元/平方米,是2013年2616元/平方米的兩倍。
??從各區看,新黃埔區全年出讓的土地達到32宗,成為十一區中最大的賣地大戶,增城、番禺、南沙緊隨之後,整體而言郊區出讓的地塊占比仍超八成。值得一提的是,就宅地方面供應和成交而言,今年市中心擁有絕對的亮點,除瞭數次集中推地潮之外,地塊的優質程度也頗高,為完成賣地任務立下頭等功。
??廣州賣地樓面地價任性度排行
??地塊 成交價 樓面地價(元/平方米) 開發商
??1 廣鋼新城AF040417、AF040418、AF040419地塊 291570萬元 23546 華發
??2 廣鋼新城AF040405地塊 299434萬元 22031 金融街
??3 廣鋼新城AF040404地塊 394976萬元 19734 中海
??4 廣鋼新城AF040416、AF040415地塊 393842萬元 19540 中海
??5 廣鋼新城AF040403AF塊 171117萬元 19093 中海
??6 廣鋼新城AF040131地塊 203000萬元 18255 深圳振業
??7 華美牛奶廠屏東車城建地貸款AT1003039地塊 222000萬元 16866 龍湖
??8 廣鋼新城AF040129地塊 137000萬元 16796 北大資源
??9 華美牛奶廠AT1003040、AT1003041地塊 208000萬元 16539 華潤置地
??10 華美牛奶廠AT1003009地塊 202000萬元 15007 金地
??廣州賣地總價任性度排行
??地塊 建築面積(平方米) 總價 開發商
??1 白雲區華南快速路紅雲塗料化工廠 476853.5 64507萬元 越秀地產
??2 天河區岐山路183號油制氣廠 585379.2 61500萬元 城投、珠實聯合體
??3 天河區東圃立交地塊 369598 445土地貸款台南善化土地貸款68萬元 廣州佳郡置業
??4 廣鋼新城AF040404地塊 303827.3 39497.6萬元 中海
??5 廣鋼新城AF040416、AF040415地塊 302955 39384.2萬元 中海
??6 廣鋼新城AF040125地塊 227361.12 32430.6萬元 金融街
??7 廣鋼新城AF040405地塊 230333.28 29943.4萬元 金融街
??8 廣鋼新城AF040417、AF040418、AF040419地塊 236740.96 29157萬元 華發
??9 黃埔區科學城開創大道以南、新陽東路以北 478410.8 28609萬元 廣州保利城改投資有限公司和廣州市凱勝投資有限公司聯合體
??10 天河區高唐新建區雲溪路以南、高唐路以東
??(AT0307002、AT0307014、AT0307016)地塊 357433 26700萬元 萬科
??關鍵詞
??過江龍搶灘廣州
??從拿地的主體看,2014年的土地市場上,本地房企低調走過場,而過江龍大手筆搶地,爭先入駐廣州的現象無疑成為一個特色。從去年2月份廣鋼新城第一批土地出讓開始,就吸引瞭北京金融街、珠海華發搶先入駐。據統計,2014年,除瞭金融街和華發外,還有龍湖、華潤置業、方興、深振業、北大資源、平安不動產等外來房企揮軍挺進廣州。據廣州搜房網統計,截至去年12月,就有18宗住宅地塊、2宗商業地塊歸入外地房企囊中,宗地面積共計146.8254萬平方米,成交金額約301億元,超過宗賣地金額的1/3。
??實際上,除瞭以上已經有所斬獲的外地房企之外,綠城、葛洲壩等也曾參與激烈的競奪,雖然未能以獨立的名義收獲土地,但是有消息指出,兩傢房企將入夥保利在廣鋼新城的項目,以比較低調的方式進入廣州市場。
??土地流拍
??雖然優質的地塊一度掀起搶奪潮,然而2014年也有不少土地遇冷。據克而瑞數據統計,2014年共有41宗土地流拍或中止出讓,其中包括17宗住宅地和12宗商業用地,其餘為工業用地以及其它功能性用地。
??廣州市房價點評網分析師李權基分析稱,2014年土地流拍的現象較往年確實有增加的現象,其中最主要是受到大環境的影響,樓市成交低迷影響預期的同時,信貸政策收緊,迫使開發商對地塊的資質加以選擇。加上多宗土地出讓時限制多多或附加條件多,再者地價仍然較高,這都增加瞭土地出讓的難度。
??底價成交
??相較於2013年拍賣現場瘋狂競價上百輪的情況,去年除瞭比較優質的地塊引發瞭諸多開發商的爭奪之外,多數土地均以底價成交。克而瑞數據顯示,2014年土地成交平均溢價率僅為9.67%,而2013年的平均溢價率達到21.68%。
??去年溢價成交的地塊以廣鋼新城第一批出讓的土地以及牛奶廠地塊為代表。年初出讓的廣鋼新城首批6宗地有4宗地溢價成交,加上3000元/平方米的保障房建安成本,最高樓面地價達到23546元/平方米,成為去年的單價地王,價格最低的也達到19093元/平方米。第二批出讓的4宗地則全部底價成交,最高樓面地價超過1.8萬元/平方米。牛奶廠一口氣推出的8宗用地,除瞭一宗面積較小的商業地塊流拍之外,其餘7宗地均溢價成交,同樣計保障房建安成本,最高樓面地價為16000多元/平方米。
??年底推地潮
??截至去年9月,廣州通過招拍掛方式出讓土地共收入437億元,僅完成年度任務的54.63%,加上9月底廣鋼新城等土地的收入,仍然有超200億元的缺口如何破?主動權在握的政府部門一鼓作氣,在年底掀起聲勢浩大的推地潮。天河牛奶廠8宗土地、白雲塗料廠64.5億元的總價地王紛紛在去年11月壓軸成交,最終助力廣州超額完成年度賣地任務。
??2015猜想
??土地市場熱度將有所上升
??廣州房價點評網分析師肖文曉:從2014年第四季度的樓市基本面已經好轉的情況看,2015年的市場成交預計要好於2014年,因此,土地市場的熱度也較2014年有所上升。
??今年優質地塊
??更多依靠三舊改造釋放
??合富輝煌首席分析師黎文江:隻要廣州財政對土地的依賴程度仍在,主要是看政府推地的意願。但是,現下的優質地塊更多依靠三舊改造釋放,今年有多少靚地可推也是客觀存在的問題。
??過江龍搶灘廣州的現象毫無疑問將會延續。一則,廣州地價較北上深仍然處於較低的水平,二則本地房企在一線城市的市場份額已經相對固嘉義房屋二胎房貸定,不排除將轉移深挖珠三角外圍城市。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/06575959090340588994977.shtml
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