王婉佩

??自貿區的擴圍猶如催化劑，其輻射的樓市也產生瞭一股小小的躁動。廣東自貿區正式獲批的第二日，南沙、橫琴等板塊的樓盤傳來熱銷的消息。

??但廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜表示，目前廣州南沙等地的樓市對自貿區概念的炒作已經疲勞，供應大量剩餘，庫存消化是關鍵，房企應趁勢盡快出貨，采取低價走量的謹慎策略。

??自貿區邊際效應遞減

??“開盤後2小時就賣出房子300套，平均24秒賣出1套。”12月13日，近千名購房者從早上6點開始便在南沙保利城營銷中心排隊。

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??這被認為與自貿區獲批的利好因素有關。廣東自貿區概念，加之隨後南沙金融創新“15條”政策的發佈，南沙的區位和產業優勢一直被開發商廣為宣傳。中山大學港澳珠三角研究中心教授鄭天祥分析，如果南沙納入廣東自貿區，香港、澳門投資會增多，遊艇、遊輪將可雙向自由往來。目前南沙明珠灣的中央商務區和香港園區、澳門園區緊鄰，僅隔一條江。

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??不過，南沙保利城熱銷的真正原因，是它的低售價。數據顯示，最近兩周南沙樓市的成交均價都在10000元/平方米左右，而保利城成交均價為8300元/平方米。

??去年7月以來，南沙已經歷多輪廣東自貿區概念的炒作。

??2013年8月，在廣東自貿區的傳聞鼓舞下，南沙房價同比漲幅達到15.5%。2013年9月，南沙三天內兩度刷新區域地王紀錄，樓面價飆升至6434元/平方米。今年3月份開始，廣東自貿區將獲得批準的傳言，惹得南沙不少樓盤“惜售”，3至6月的單月成交量平均僅為390套，成交價維持在1.1萬元/平方米以上。

??到瞭7月份，自貿區遲遲未落地，南沙樓價跌至萬元以下，跌幅超過10%。之後的8至11月，南沙樓市進入以價換量的通道，其中10月份的成交均價為9353元/平方米，跌至今年新低，但低價的刺激也使得當月的成交量創新高。

??與此同時，兩年以來保利、越秀、方興、萬科等房企紛紛進入南沙，樓市庫存大量累積。來自合富輝煌提供的數據顯示，今年1-11月，南沙新增供應面積141.4萬平方米，新增供應套數13075套。而據CRIC研究中心監測，今年年中南沙的庫存去化周期一度高達24個月，盡管隨著下半年以來各項目積極降價促銷，庫存壓力有所緩解，但截至11月末，庫存去化周期依然高達19個月，位於廣州全市前列。

??方圓地產市場首席分析師鄧浩志指出，由於目前南沙庫存高企，開發商不會捂盤或馬上升價，短期內南沙樓市將仍然以走量為主，價格將維持平穩，明年二季度以後，預計市場熱度將會真正反映到價格上來。

??免疫資本炒作？

??廣州南沙之外，傳聞可能納入廣東自貿區中的深圳前海、珠海橫琴等板塊，樓市人氣也相當活躍。據瞭解，國務院宣佈自貿區擴圍之後的第二天，橫琴一傢樓盤吸引瞭近千人到場看樓，其中澳門人占瞭大多數。受天津將設立自貿園區的影響，上周濱海新區新建商品房共成交401套，環比增加32.78%。

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??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對此分析，部分板塊樓市成交迅速升溫的背後，剛需購房者與投資型購房者都在積極入市，隨著市場成交量上升，土地需求量猛增，將促使區域內未來房價上漲的預期明顯增強。

??記者瞭解到，在上海自貿區獲批成立後的三四個月時間裡，房價普遍上漲20%-30%，個別項目的上漲幅度達50%以上。以住宅市場為例，2013年8月，臨港新城新盤的平均房價在1.1萬-1.3萬元/平方米，短短兩個月後，這一區域部分新開樓盤的價格已經漲至2萬-2.3萬元/平方米。與此同時，自貿區內以及周邊商辦樓的租金、上海全市主要工業園區廠房的租金也都出現較大幅度上揚。

??上海自貿區的開啟對上海樓市形成的利好已被市場驗證。對於此次自貿區的擴圍，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對多重利好政策刺激之下正處於短期放量“窗口期”的房地產市場而言，相應概念板塊或將成為新一輪資本炒作的盛宴。在他看來，隨著自貿區內的產業集聚，大量入駐企業等有可能為市場帶來新的需求，部分商辦項目的租金可能趁勢上漲。

??但上海自貿區的樓市效應，能否在新批準設立的自貿區復制尚存疑問。黃韜告訴21世紀經濟報道記者，以南沙為例，雖然南沙是一塊投資窪地，但在產業引進、配套設施建設等方面尚不完善，發展還需要5-10年的時間，長期來看，隻有金融改革等政策具體實施之後，才能真正促使南沙房價上揚。

??其餘如橫琴、濱海新區情況也是如此。“短期利好的經濟效益難以顯現，在自貿區投入正式運營之後，板塊的投資價值才能夠凸顯，投資者應保持長遠眼光分區域、分類別地進行投資。”黃韜說。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-23/09345952969350385549500.shtml

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