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內容來自sina新聞

觀點時評2014年已呈現限購退出五大特征

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2014年第一季度，受到銀行信貸緊縮、"錢荒"的影響，繼杭州(樓盤)、常州(樓盤)、溫州(樓盤)、北京(樓盤)等城市個別樓盤大幅降價逆襲之後，寧波(樓盤)出現房企倒閉破產的現象。盡管部分開發企業采取比較明智的大幅降價策略"以價換量"，但是，第一季度整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到"量"的軌道上來。

此時，房地產市場實施4年之久的限購政策，在2014年年初又出現松動跡象。繼溫州傳出上報松綁限購的方案後，長沙(樓盤)、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

其實此前，2013年12月24日，廣州(樓盤)市房管局局長李俊夫就曾介紹，廣州2014年將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政幹預措施，建立房地產調控長效機制，研究"保障合理擴面"的可行性，將部分夾心階層納入保障范圍。

當前來講，在2013年11月份左右，各大中城市剛剛加碼樓市限購措施，隨後廣州、長沙、杭州、溫州等城市又提出探索逐步取消限價、限購等行政幹預措施，很明顯，關於限購何時退出房地產市場又成為市場焦點問題。

從樓市調控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調控機制出臺做鋪墊。

當前來看，限購退出樓市是勢在必然的，目前已呈現出限購逐步退出房地產市場的五大市場特征：

第一、長效性格調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。

從當前媒體報道也可以看出，中央對待房地產的態度已經從"強調調控"轉為"建立長效機制"，對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，但是，總之，反映瞭當前房地產市場重現房價上漲的預期的市場背景下，相關部門對於當前房地產市場走勢的擔憂以及對於中長期房地產市場健康發展的設想。

因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調控機制在2014年開始出臺，那麼，當財稅體制、土地政策、金融體制等長效性格調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。

第二、當前政府表態及地方新出臺調控政策基本不再強調限購，政策趨向市場化。

無論是從2013年11月份"深八條"、"京七條"等一二線城市的調控政策，還是當前政府表態來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場，從調控手段的角度來說，從市場的角度來調控市場的特征比較突出，沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施。即使強調，也是比較偏中性的，或者類似於廣州，限購加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調控手段轉向市場化、經濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

第三、今年以來調控基調發生微妙變化，調控政策轉向"分類指導"或雙向調控思路，這為限購政策定向寬松逐步退出與長效性調控機制的政策空間轉換做鋪墊。

2014年調控政策仍將呈現"差別化"的特征，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續抑制投資投機需求，當沒有辦法通過市場供求關系的調節解決房價過快上漲的問題時，行政化手段比如限購還會繼續執行，或還是"階段性"強化執行。

對於非熱點城市尤其是庫存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數三四線城市等，政策調控允許"試探性"的限購定向寬松政策出臺，同時，通過控制土地供應，調節未來市公教信用貸款率利最低銀行二胎年息場供求關系，最終通過這樣的措施達到去庫存的目的，使整個市場供求關系回歸至相對比較合理的水平。

對於供求關系相對較為合理的二線城市，調控政策與市場將擁有更大的自主性，或許會允許"試探性"的限購定向寬松政策出臺，以刺激市場進一步好轉，因此，這些城市市場在今年會有一個比較好的成長空間，但是，後期也有可能面臨階段性調控收緊的風險。

總的來看，2014年政策層面將強化"雙向調控"思路，對於不同城市的"分類指導"，結構性調整城市之間、不同細分市場之間供求關系，導致不同城市的調控政策具有"分化"的特征，通過政策"分化"有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內來看，不同城市市場之間仍將呈現"分化"的特征。

第四、從近期各地限購政策的執行軌跡來看，二三線城市出臺的"以限價代替限購"、"限購再寬限一套"(如溫州)等調控措施基本上已經表現出限購政策逐步退出的特征，當前來講，廣州明年也將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購二胎代書任何問題免費諮詢等行政幹預措施，建立房地產調控長效機制。

從執行層面來看，當前多二三數城市"限購"或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的"潛規則"破解。

之前，各地出臺的"限購"政策大多數以當地的社保證明及納稅證明繳納滿12個月(北京為5年，較為嚴格)為購房的基本條件，這些"限購"政策出臺後，購房者本身會更加註重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調控政策，購房者不使用補繳手段購房，那麼，自"限購"政策出臺當月起，至多一年之後這項規定也會自動失效，因此，執行3年左右的樓市"限購"政策，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納符合"限購"條件而自動失效，當前多數城市"限購"或被這個"潛規則"破解，限購政策的執行明顯會呈現出"明緊暗松"的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。

當前，雖然部分一二線城市加碼限購政策，但是沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施。即使強調，也是比較偏中性的，或者類似於廣州，限購加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調控手段轉向市場化、經濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

第五、戶籍制度改革或許會成為突破"限購"政策的方法之一。

在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側面突破"限購"，有可能成為未來政策"微調"刺激房地產市場放量與城市化進程的非常重要手段。當前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民隻要購房就可以落戶，那麼，對於落戶的這些外地居民來講，具有瞭本地戶籍，當然就可以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背後的異地高考、人才引進等特定人群對於當地市場住房需求也表現比較強勁，有條件地定向寬松放松這類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破"限購"的方法之一。這從總體上來講會促使房地產市場需求的增加及成交量的持續回升。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/08394039138.shtml

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